Economic and commercial mission of La Francophonie in Central and Eastern Europe
Începând cu 1 august 2025, regimul TVA aplicabil tranzacțiilor imobiliare a suferit modificări semnificative, prin majorarea cotei standard de la 19% la 21%. Această schimbare a generat numeroase întrebări și incertitudini în rândul cumpărătorilor și dezvoltatorilor: cine va suporta diferența de TVA, în ce condiții se poate aplica cota redusă și cum influențează aceste măsuri prețul final al locuințelor. Pentru cumpărători, în special, riscul unor litigii este ridicat atunci când contractele nu prevăd clar modul de ajustare a TVA sau când nu există consultanță juridică specializată.
Aceste schimbări au impact și asupra planificărilor financiare ale dezvoltatorilor, care trebuie să își ajusteze strategia comercială și fiscală pentru a respecta noile reglementări. Legislația prevede condiții specifice pentru menținerea cotei reduse de 9% în anumite tranzacții imobiliare, nerespectarea acestora putând genera litigii.
Criza Lichidităților și Dreptul Comercial: Cum Îți Recuperezi Rapid Banii
Prevederile legale pentru contractele imobiliare semnate înainte de 1 august
Legea nr. 141/2025 care a intrat în vigoare la 1 august 2025, aduce modificări semnificative regimului fiscal aplicabil tranzacțiilor imobiliare prin majorarea cotei standard de TVA la 21% și restrângerea posibilităților de aplicare a cotei reduse. Pentru a putea beneficia în continuare de cota redusă de 9% în cazul cumpărării unei locuințe noi, legea prevede o perioadă tranzitorie, valabilă până la 31 iulie 2026, inclusiv, în care cumpărătorii și dezvoltatorii trebuie să îndeplinească simultan mai multe condiții. Așadar, locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de maximum 120 mp, iar valoarea totală nu poate depăși 600.000 lei fără TVA. În plus, imobilul trebuie să fie livrabil și locuibil până la 31 iulie 2026, iar cumpărătorul să nu mai fi achiziționat, după 1 ianuarie 2023, o locuință cu TVA redus. Este obligatorie existența unui act juridic între vii privind plata unui avans, semnat până la data de 1 august 2025 inclusiv. Pentru contracte încheiate între 3 și 31 iulie 2025, legea cere plata unui avans de cel puțin 20%, achitat integral înainte de 1 august, pentru a putea menține cota de 9%.
Tensiuni între Asociați în Vremuri Economice Grele: Ce Spune Legea și Cum Te Poți Proteja
Regula fiscală de bază impune ca acest TVA aplicabil să fie cel în vigoare la data faptului generator, anume la momentul livrării imobilului. Indiferent dacă un contract de vânzare imobiliară a fost semnat înainte de 1 august 2025, livrarea efectuată după această dată, fără respectarea condițiilor tranzitorii, va fi supusă cotei majorate de 21%.
Cine suportă diferența de TVA – cumpărătorul sau dezvoltatorul?
În practică, modificările legislative privind TVA în sectorul de imobiliare pot genera litigii complexe între cumpărători și dezvoltatori, mai ales în cazul contractelor și antecontractelor deja semnate înainte de 1 august. Promițătorii cumpărători se pot trezi obligați să suporte majorarea cotei de TVA la 21%, chiar dacă tranzacția este deja angajată și produce efecte obligatorii, fără a avea posibilitatea reală de renegociere sau retragere. Această situație poate crea conflicte între principiile securității juridice și încrederii legitime și obiectivele de politică fiscal-bugetară ale legiuitorului.
Ce acțiuni legale pot fi inițiate dacă ești afectat de aplicarea TVA de 21%
Cumpărătorii care consideră că aplicarea de TVA majorat este incorectă sau că au fost prejudiciați pot apela la un avocat imobiliare sau un avocat fiscal pentru a analiza situația și a iniția litigii. Printre soluțiile legale se numără contestarea aplicării necorespunzătoare a acestui TVA în fața autorităților fiscale, renegocierea de contract sau inițierea procedurilor judiciare pentru protejarea unui drept de proprietate. În anumite cazuri, dacă dezvoltatorul nu își respectă obligațiile prevăzute în contract sau în antecontract, cumpărătorul poate formula o acțiune în rezoluțiune, cerând desființarea tranzacției și restituirea sumelor achitate. Acest demers poate fi necesar mai ales când schimbările fiscale afectează semnificativ prețul final al locuinței.
„Creșterea TVA-ului în sectorul imobiliar, coroborată cu instabilitatea măsurilor fiscale recente, generează un impact semnificativ asupra bugetelor cumpărătorilor și strategiilor dezvoltatorilor. În acest context, colaborarea cu un avocat tva, avocat fiscal sau avocat imobiliare nu mai este o opțiune, ci o necesitate juridică. Acești profesioniști au un rol esențial în renegocierea contractelor, gestionarea litigiilor și protejarea dreptului de proprietate, înainte ca efectele fiscale să devină ireversibile”, a declarat Avocatul Coordonator Dr. Radu Pavel, din cadrul Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații. Creșterea cotei de TVA în domeniul imobiliar a schimbat fundamental modul în care se negociază și se execută contracte între părți. Perioada tranzitorie oferă o șansă limitată de a păstra cota redusă, dar presupune o încadrare strictă în condițiile legale. Lipsa unor clauze adaptate și a consultanței juridice sporește riscul de litigii și poate afecta grav drept de proprietate.
Notă. Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații este una dintre societățile de avocatură de top din România, care furnizează servicii juridice de cea mai înaltă calitate. Printre clienții societății de avocatură se află companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2025, poveștile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoașterea internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații s-a situat în acest an pe locul 3 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de publicația Legal 500. Societatea de avocatură este recunoscută la nivel internațional și de ghidul IFLR 1000 Financial and Corporate 2025. De asemenea, Pavel, Mărgărit și Asociații este singură societatea de avocatură din România recomandată de directorul internațional Global Law Experts din Londra în aria de practică Dispute Resolution.
English version
Starting August 1, 2025, the VAT regime applicable to real estate transactions underwent significant changes, with the standard rate increasing from 19% to 21%. This change has generated numerous questions and uncertainties among buyers and developers: who will bear the VAT difference, under what conditions the reduced rate can be applied, and how these measures affect the final price of properties. For buyers in particular, the risk of disputes is high when contracts do not clearly specify how VAT adjustments will be handled or when specialized legal advice is lacking. These changes also impact developers’ financial planning, as they must adjust their commercial and fiscal strategies to comply with the new regulations. The legislation sets specific conditions for maintaining the reduced 9% VAT rate in certain real estate transactions, and failing to meet these conditions may result in disputes.
Legal Provisions for Real Estate Contracts Signed Before August 1st
Law no. 141/2025, which came into force on August 1, 2025, introduces significant changes to the fiscal regime applicable to real estate transactions by increasing the standard VAT rate to 21% and limiting the possibilities to apply the reduced rate. To continue benefiting from the 9% reduced rate for purchasing a new property, the law provides a transitional period, valid until July 31, 2026, during which buyers and developers must simultaneously meet multiple conditions.
Thus, the property must have a usable area of no more than 120 sqm, and the total value cannot exceed 600,000 RON excluding VAT. Additionally, the property must be deliverable and habitable by July 31, 2026, and the buyer must not have purchased another property with reduced VAT after January 1, 2023. A legal document regarding advance payment must exist, signed by August 1, 2025. For contracts concluded between July 3 and July 31, 2025, the law requires an advance payment of at least 20%, fully paid before August 1, to maintain the 9% rate. The basic fiscal rule imposes that the VAT applied is the one in force at the time of the taxable event, namely at the moment of property delivery. Regardless of whether a real estate sales contract was signed before August 1, 2025, delivery after this date, without respecting the transitional conditions, will be subject to the increased 21% rate.
Who Bears the VAT Difference: Buyer or Developer?
In practice, legislative changes regarding VAT in real estate can lead to complex disputes between buyers and developers, especially for contracts and preliminary agreements signed before August 1. Prospective buyers may find themselves obliged to bear the increase to 21% VAT, even if the transaction is already engaged and binding, without a real possibility of renegotiation or withdrawal. This situation can create conflicts between the principles of legal certainty and legitimate expectations and the fiscal-budgetary policy objectives of the legislator.
What Legal Actions Can Be Taken if You’re Affected by the 21% VAT?
Buyers who consider that the application of the increased VAT is incorrect or that they have been prejudiced can turn to a real estate lawyer or tax lawyer to analyze the situation and initiate disputes. Possible legal solutions include contesting the improper VAT application before tax authorities, renegotiating the contract, or initiating judicial procedures to protect property rights. In certain cases, if the developer does not fulfill contractual obligations, the buyer may file for contract rescission, requesting cancellation of the transaction and refund of paid amounts. This step may be necessary, especially when fiscal changes significantly affect the final property price.
Liquidity Crisis and Commercial Law: How to Recover Your Money Fast
„The increase of vat in the real estate sector, combined with the instability of recent fiscal measures, creates a significant impact on buyers’ budgets and developers’ financial planning. In this context, collaboration with a vat lawyer, tax lawyer, or real estate lawyer is no longer optional—it’s a legal necessity. These professionals play a critical role in contract renegotiation, handling real estate litigation, and protecting property rights before the fiscal consequences become irreversible,” stated Coordinating Lawyer, Dr. Radu Pavel, from the Romanian Law Firm Pavel, Mărgărit & Associates. The VAT increase in real estate has fundamentally changed how contracts are negotiated and executed between parties. The transitional period provides a limited chance to maintain the reduced rate but requires strict compliance with legal conditions. The lack of adapted clauses and legal consultation increases the risk of disputes and can severely affect property rights.
Note. Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm is one of the top law firms in Romania, providing high-quality legal services. The firm’s clients include multinational and domestic companies of great magnitude. In 2025, the law firm’s success stories brought it international recognition from the most prestigious international guides and publications in the field. As a result, Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm ranked 3rd in Romania in the Legal 500’s ranking of business law firms with the most relevant expertise. The law firm is internationally recognized by the IFLR 1000 Financial and Corporate 2025 guide. Additionally, Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm is the only law firm in Romania recommended by the international director of Global Law Experts in London in the Dispute Resolution practice area.
French version
À partir du 1er août 2025, la Roumanie entre dans une nouvelle phase de pression fiscale, marquée par une augmentation des taxes, accises, contributions sociales et tarifs réglementés. Ces mesures, qui font partie d’un cadre législatif complexe, visent à augmenter les recettes budgétaires pour combler le déficit fiscal. Elles touchent tous les secteurs sociaux et économiques, des PME aux grandes entreprises, des professions libérales aux investisseurs immobiliers, sans oublier les acteurs du secteur des jeux de hasard.
Dispositions légales pour les contrats immobiliers signés avant le 1er août
La loi 141/2025, entrée en vigueur le 1er août 2025, introduit des changements significatifs au régime fiscal applicable aux transactions immobilières en augmentant le taux standard de TVA à 21 % et en limitant les possibilités d’application du taux réduit. Pour continuer à bénéficier du taux réduit de 9 % lors de l’achat d’un logement neuf, la loi prévoit une période transitoire, valable jusqu’au 31 juillet 2026, pendant laquelle les acheteurs et promoteurs doivent simultanément remplir plusieurs conditions.
Ainsi, le bien doit avoir une surface utile maximale de 120 m² et la valeur totale ne peut pas dépasser 600 000 RON hors TVA. De plus, le bien doit être livrable et habitable avant le 31 juillet 2026, et l’acheteur ne doit pas avoir acquis un autre logement avec TVA réduite après le 1er janvier 2023. Il est obligatoire d’avoir un acte juridique concernant le paiement d’un acompte, signé avant le 1er août 2025. Pour les contrats conclus entre le 3 et le 31 juillet 2025, la loi exige le paiement d’un acompte d’au moins 20 %, intégralement versé avant le 1er août, pour maintenir le taux de 9 %. La règle fiscale de base impose que la TVA applicable soit celle en vigueur à la date de l’événement générateur, c’est-à-dire au moment de la livraison du bien. Peu importe si un contrat de vente immobilière a été signé avant le 1er août 2025, une livraison après cette date, sans respect des conditions transitoires, sera soumise au taux majoré de 21 %. Cette divergence entre les clauses contractuelles et les obligations fiscales peut générer de nombreux litiges dans l’immobilier.
Legal Analysis: VAT Increase in Real Estate – Who Pays the Difference and Who Can Take Legal Action
Qui supporte la différence de TVA – l’acheteur ou le promoteur?
En pratique, les modifications législatives concernant la TVA dans l’immobilier peuvent entraîner des litiges complexes entre acheteurs et promoteurs, surtout pour les contrats et avant-contrats signés avant le 1er août. Les acheteurs peuvent se retrouver obligés de supporter l’augmentation de la TVA à 21 %, même si la transaction est déjà engagée et contraignante, sans possibilité réelle de renégociation ou de retrait. Cette situation peut créer des conflits entre les principes de sécurité juridique et d’attentes légitimes et les objectifs de politique fiscale du législateur.
Quelles actions juridiques peuvent être engagées si vous êtes affecté par la TVA à 21 %?
Les acheteurs qui estiment que l’application de la TVA majorée est incorrecte ou qu’ils ont été lésés peuvent consulter un avocat immobilier ou un avocat fiscal pour analyser la situation et initier des litiges. Les solutions juridiques possibles incluent la contestation de l’application incorrecte de la TVA devant les autorités fiscales, la renégociation du contrat ou l’engagement de procédures judiciaires pour protéger les droits de propriété. Dans certains cas, si le promoteur ne respecte pas ses obligations contractuelles, l’acheteur peut demander la résolution du contrat, sollicitant l’annulation de la transaction et le remboursement des sommes versées. Cette démarche peut être nécessaire surtout lorsque les changements fiscaux affectent significativement le prix final du logement. „L’augmentation de la tva dans le secteur immobilier, combinée à l’instabilité des mesures fiscales récentes, a un impact significatif sur le budget des acheteurs et la planification financière des promoteurs. Dans ce contexte, la collaboration avec un avocat fiscaliste, un avocat fiscal ou un avocat en droit immobilier n’est plus optionnelle, mais une nécessité juridique. Ces professionnels jouent un rôle essentiel dans la renégociation des contrats, la gestion des litiges immobiliers, et la protection du droit de propriété avant que les conséquences fiscales ne deviennent irréversibles,” a déclaré le coordinateur, avocat en droit civil à Bucarest, Dr. Radu Pavel, du cabinet Pavel, Mărgărit & Associés.
L’augmentation de la TVA dans l’immobilier a fondamentalement changé la manière dont les contrats sont négociés et exécutés entre les parties. La période transitoire offre une chance limitée de maintenir le taux réduit, mais exige un strict respect des conditions légales. L’absence de clauses adaptées et de conseil juridique augmente le risque de litiges et peut affecter gravement les droits de propriété.
Note. Pavel, Mărgărit et Associés est un cabinet d’avocats en Roumanie, fournissant des services juridiques en Roumanie de haute qualité. Ses clients incluent des sociétés multinationales et locales de grande envergure. En 2024, les réussites du cabinet lui ont valu une reconnaissance internationale par les guides et publications les plus prestigieux du domaine. Ainsi, Pavel, Mărgărit et Associés s’est classé 3ᵉ en Roumanie dans le classement Legal 500 des cabinets en droit des affaires. Il est également reconnu par le guide IFLR 1000 Financial and Corporate 2025. En outre, Pavel, Mărgărit et Associés est le seul cabinet d’avocats roumain recommandé par le répertoire international Global Law Experts à Londres dans le domaine de la résolution de litiges.
Notă. Toate articolele Societății de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații în Jurnalul Bucureștiului
Nota redacției. (Thomas Csinta-redactor șef și director al publicației)
Mulțumiri Prof. Dr. Thomas Csinta
Interviu exceptional–Prof. Thomas Csinta
Matematician • Om de știință • Filosof • Jurnalist
„Ordine, haos și conștiință–despre om şi algoritm”.
Prof. Thomas Csinta este matematician, specialist în afaceri internaționale și dezvoltare academică transfrontalieră. A activat în multiple instituții de învățământ superior din Europa și din spațiul francofon, fiind recunoscut pentru contribuțiile sale la consolidarea parteneriatelor universitare internaționale. Pe lângă activitatea sa didactică, este și un prolific autor, consultant educațional și promotor al inovării în învățământul superior. Stilul său riguros, dar deschis, și abordarea sa inter-disciplinară l-au transformat într-un mentor pentru numeroși studenți și colegi de breaslă. Un nume rar în spațiul public românesc și internațional, Prof. Thomas Csinta este una dintre acele minți care refuză să fie încadrate într-un singur domeniu. Matematician de formație, specialist în sisteme complexe aplicate fenomenelor socio-judiciare, filosof al științei și jurnalist cu viziune critică, profesorul Thomas Csinta propune o perspectivă originală asupra lumii contemporane–o lume în care matematica, gândirea morală și conștiința civică sunt chemate să răspundă provocărilor erei algoritmilor și inteligenței artificiale. Un interviu profund, în care:
- Matematica devine o hartă a vieții spirituale
- Filosofia întâlnește teoria haosului
- Justiția este analizată ca fenomen emergent în rețele sociale
- Inteligența artificială este interogată dincolo de mit și fascinație
- Lectura apare ca ultimă formă de libertate și rezistență a conștiinței
- Interviul este parte din seria unor proiecte editoriale dedicate celor care gândesc în profunzime, dincolo de zgomotul vremii
- Un dialog-eveniment pentru toți cei preocupați de sens, cunoaștere și umanitate
- Data: 26 iulie 2025/ora: 18h (ora României)
- Platforma Google Meet
- Moderator: Anca Cheaito
Ne exprimăm profunda recunoștință și aleasa admirație față de domnul profesor Thomas Csinta pentru onoarea de a fi fost alături de noi în cadrul acestui interviu excepțional. Prin claritatea gândirii, finețea analizei și deschiderea către dialog autentic, ați oferit nu doar răspunsuri, ci ferestre către înțelegere, punți între știință și umanitate, între matematică și conștiință, între haosul lumii și ordinea interioară. Vă mulțumim pentru profunzimea ideilor și pentru curajul de a gândi dincolo de convenții. Prezența dumneavoastră a fost o adevărată onoare și o inspirație. Cu considerație și recunoștință
Interviu excepțional – Profesorul Thomas Csinta
Lansarea canalului de televiziune M+Tv International
Bonjour M+Tv,
Sunt Thomas CSINTA, profesor de modelizare matematică și matematici aplicate în științe socio–judiciare și director științific al CUFR R&D (Centrul universitar de formare, cercetare și dezvoltare de pe lângă școlile superioare franceze de înalte studii) sau la Conférence des Grandes Ecoles, cum spunem noi.
Vă transmit salutările mele din Diaspora română de la Paris, în primul rând, colegului și prietenului meu Petru Frăsilă, directorul postului de Televiziune M+Tv, care împreună cu echipa sa urmează să lanseze filiala internațională a acestuia Canalul M+Tv International în cadrul Conferinței Diasporei de la Iași între 6-7 august intitulată „Interferențe culturale & educație”, dar și celorlați colegi care au contribuit într-o măsură mai mare sau mai mică, direct sau indirect, la realizarea acestui proiect. Activita noastră aici se desfășoară în două mari direcții importante, care de altfel, sunt complementare și corelate organic.
- Prima reprezintă pregătirea candidaților români cu abililități intelectuale înalte din instituțiile universitare românești pentru sistemul (ultra)elitist al școlilor superioare franceze de înalte studii (Les Grandes Ecoles) în toate cele 3 cicluri universitare (Ciclu 1– Classe Prépa, Ciclul 2–Școala de înalte Studii/Grande Ecole, Ciclul 3–Școala Doctorală) care domină înățământul universitar de masă francez de tip LMD de sute de ani. Cu cei peste 1.500 de tineri (studenți) capabili de performanță admiși la concursurile de admitere (în peste 2 decenii) CUFR R&D a devenit, astfel, un important generator al unei diaspore românești de elită din Franța, și care, astăzi, prin rolul său important pe care îl deține în cadul societății civile contribuie la prosperitatea spirituală și materială a națiunii franceze.
- În ceea ce privește a doua direcție, prin intermediul serviciului internațional de investigații criminale al Jurnalului Bucureștiului (publicație cultural–educațională cu caracter academic franco– română și de cercetare în științe socio–judiciare a CUFR R&D, a cărei director și redactor șef sunt) în parteneriat cu Organizația pentru Apărarea Deținuților din Diaspora (a cărei președinte de onoare sunt, având președinte–fondator pe Cătălin Asavinei, consilier penitenciar, de integrare socială și probațiune), Organizația pentru Apărarea Drepturilor Omului a Națiunilor Unite (a cărei atașat de presă sunt de peste două decenii, având președinte fondator pe Prof. univ. dr. Florentin Scalețchi) și în sfârșit, UZPR cu filiala Iași–Modova (în al cărei colegiu director și consiliu științific, în calitate de membru, îndeplinesc totodată și funcția, care mă onorează, de președinte al Subfilialei franceze de la Paris, având președinte pe Col. (r). Grigore Radoslavescu) este orientată și concentrată, în exclusivitate, în soluționarea unor dosare criminale de mare anvergură în care compatrioți de-ai noștri români din diaspora sunt încarcerați în arest preventiv și urmează a fi judecați în procedura juridică criminală de către Curțile cu Jurați ale TJP (Tribunalul Judiciar Paris) unde sunt atașat permanent (de presă) din partea OADO începând cu acest deceniu.
În sfârșit, corelarea celor două direcții are loc prin furnizarea de subiecte de teze de doctorat și de cercetare în domeniul socio–judiciar instituției cu caracter academic CUFR R&D de către Serviciul Internațional de Investigații Crimiale al Jurnalului Bucureștiului, în cadrul căreia, pentru rezultatele de excepție obținute, am fost distins cu Cavaler al Ordinului „Crucea de Aur” a Drepturilor Omului a Națiunilor Unite și sunt propus în 2028 pentru Marele Premiu ONU (acordat la fiecare 5 ani), echivalentul Premiului Nobel pentru Drepturile Omului. În încheiere, precizez faptul că în era noastră a transnaționalismului, în contextul mobilității academice românești tot mai active, cred că pentru profesori, cercetători și studenți din diaspora, postul de televiziune M+Tv International nu va fi doar un instrument de informare, dar și o continuitate spirituală cu spațiul cultural românesc.
[…] Articol juridic trilingv. Creșterea TVA în Imobiliare după 1 August – Efecte și soluții l… […]