Economic and commercial mission of La Francophonie in Central and Eastern Europe
Dr. Radu Pavel, Avocat Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, subliniază că noile reglementări privind creșterea impozitelor pe locuințe și vehicule în România începând cu 2026 marchează o schimbare semnificativă în modul de evaluare și impozitare a proprietăților și autoturismelor. Acestea urmăresc să majoreze veniturile locale și să armonizeze sistemul fiscal cu principiile de eficiență și corectitudine, afectând direct atât persoanele fizice, cât și persoanele juridice. Prin creșterea valorii impozabile și restrângerea categoriilor de scutiri, legislația creează obligații fiscale suplimentare și riscuri potențiale pentru proprietari, iar interpretarea corectă a noilor norme necesită expertiză juridică și fiscală specializată.
Proiectul de lege privind stabilirea unor măsuri de redresare și eficientizare a resurselor publice și pentru modificarea și completarea unor acte normative (Proiectul L213/2025), care vizează o creștere impozite substanțială pentru locuințe și pentru autoturisme poluante, a fost recent contestat la Curtea Constituțională a României. Deși legea fusese adoptată de Parlament și trimisă la promulgare pe 20 noiembrie 2025, intrarea sa în vigoare este momentan incertă din cauza unei sesizări de neconstituționalitate depuse de senatorii aparținând Grupului parlamentar al Alianței pentru Unirea Românilor (AUR) pe 21 noiembrie, Curtea Constituțională a României amânând termenul de judecată pentru 10 decembrie 2025. Actul normativ vizează modificări semnificative ale Codului Fiscal, având ca scop reașezarea sistemului de impunere în sfera taxelor și impozitelor locale din 2026. Prezentul articol analizează aceste modificări și impactul acestor creșteri în piața imobiliară, modul în care sunt afectați proprietarii și companiile, precum și importanța unei consultanțe imobiliare profesioniste pentru administrarea eficientă a implicațiilor fiscale.
Creșterea impozitului pe clădiri din 2026–Cum sunt reevaluate locuințele și spațiile comerciale
Modificările legislative propuse prin Proiectul L213/2025 aduc schimbări importante în modul de calcul al impozitelor și taxelor, generând o creștere impozite semnificativă pentru toți proprietarii. Conform articolului 457 alin. (1) din Codul fiscal, ca regulă generală pentru clădirile rezidențiale și clădirile-anexă aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% și 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii, cota fiind stabilită prin hotărâre a consiliului local, iar în municipiul București atribuția aparține Consiliului General al Municipiului București. La acesta se adaugă un nou alineat privind cota impozitului pe clădiri prevăzută anterior, care stipulează că valoarea cotei din 2026 nu poate fi mai mică decât cea din 2025.
Rezidență fiscală și cetățenie română: Ghid practic pentru persoane fizice și juridice
Prin modificarea art. 457 alin. (2) din Codul fiscal, crește valoarea impozabilă a clădirilor rezidențiale aflate în proprietatea persoanelor fizice. Spre exemplu, conform tabelului din lege, dacă în legea actuală valoarea impozabilă era de 1.000 lei/mp, în proiect crește la 2.677 lei/mp pentru clădirile tip A cu instalații complete (cadre din beton armat sau pereți din cărămidă arsă), iar în medie observăm o creștere de 2,7 ori a valorilor impozitelor din proiectul de lege. De asemenea, prin modificările aduse art. 456 alin. (1) și 464 alin. (1), se restrâng categoriile de clădiri și terenuri scutite de la plata taxe și impozite, ceea ce înseamnă că mai mulți proprietari, inclusiv cele aferente anumitor activități economice scutite anterior, vor deveni plătitori de impozite. Atât unele categorii de terenuri, cât și clădiri au fost eliminate din lista de scutiri de la plata taxelor și impozitelor, precum terenurile degradate sau poluate, terenurile improprii agriculturii ori silviculturii, iar la clădiri au fost eliminate scutirile pentru clădirile sanitare private, clădirile utilizate ca sere, solare, silozuri și clădirile aflate în administrarea RA-APPS.
Anterior, impozitul special se aplica persoanelor fizice care dețineau clădiri rezidențiale cu valoare impozabilă peste 2.500.000 lei și persoanelor fizice sau juridice care dețineau autoturisme cu valoarea de achiziție peste 375.000 lei, iar organul fiscal local transmitea notificări detaliate privind valoarea impozabilă. În varianta nouă, conform art. 5002 lit. a) și b), impozitul nu mai este calculat pe întreaga valoare a bunului, ci prin aplicarea unei cote de 0,9% doar asupra diferenței dintre valoarea bunului și plafonul respectiv, 2.500.000 lei pentru clădiri și 375.000 lei pentru autoturisme.
În urma modificărilor legislative, au fost abrogate prevederi importante referitoare la calculul impozitului pe clădiri. La articolul 457, alineatele (7), (8) și (9) care stabileau reducerea valorii impozabile în funcție de vechimea clădirii, ajustarea coeficientului de corecție pentru apartamentele din blocuri mari și actualizarea anului terminării clădirii în cazul renovărilor majore nu mai sunt aplicabile. De asemenea, la articolul 458, a fost eliminat alineatul (3), care prevedea aplicarea unei cote de 0,4% pentru clădirile nerezidențiale utilizate în agricultură, iar la articolul 460, alineatele (1) și (4) au fost abrogate, care detaliau calculul impozitului pentru clădirile rezidențiale și pentru clădirile cu destinație mixtă deținute de persoanele juridice.
Majorare impozite pentru autoturisme–Cine va plăti mai mult și cum se recalculează taxele auto
Din 2026, impozitul pentru autoturisme va fi considerabil mai mare pentru majoritatea șoferilor. Mașinile mici, de până la 1.600 cm³, vor plăti chiar dublu sau mai mult față de acum, iar cele până în 2.000 cm³ vor avea o creștere de aproape jumătate. Pentru mașinile mai mari, între 2.000 și 3.000 cm³, impozitul crește moderat, cu 10%–25%, iar cele peste 3.000 cm³ vor plăti similar cu înainte sau ușor mai mult, în funcție de norma de poluare, iar vehiculele comerciale, microbuzele și autobuzele vor avea un impozit mai ridicat, crescând cu aproximativ 10%–30%. De asemenea, se prevede introducerea unor noi reguli privind calculul impozitului pe mijloacele de transport, în special autovehiculele cu tracțiune mecanică. Ministerele Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, Afacerilor Interne și Transporturilor și Infrastructurii sunt obligate să colaboreze pentru realizarea unui schimb de date privind norma de poluare a vehiculelor. Impozitul se calculează în funcție de capacitatea cilindrică a vehiculului, prin înmulțirea fiecărei grupe de 200 cm³ (sau fracțiune din aceasta) cu o sumă specificată în tabel.
Modificarea cea mai importantă privește însă mijloacele de transport hibride: reducerea de impozit nu mai este de minimum 50% ca în forma veche a articolului 470 alin. (3), ci devine o reducere opțională de maximum 30%, acordată numai dacă decide consiliul local. În practică, aceasta înseamnă că majoritatea proprietarilor de hibride vor plăti un impozit mai mare decât până acum. Totodată, prin art. 470 alin. (31), se introduce pentru prima dată o taxă anuală pentru vehiculele electrice, stabilită în mod fix la 40 lei pe an.
Ce trebuie să știi când cumperi o proprietate în România în 2026 – Riscuri fiscale, ieșirea din indiviziune și obligații ulterioare
Achiziția unei proprietăți în România presupune o atenție sporită la riscurile fiscale. De exemplu, un aspect deosebit de important îl reprezintă gestionarea riscului valutar atunci când plata se face în euro. Încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare poate include clauze care să „înghețe” cursul valutar, protejând cumpărătorul de eventualele fluctuații semnificative între momentul semnării antecontractului și cel al contractului final. De asemenea, este recomandată înscrierea antecontractului în Cartea funciară, pentru a proteja cumpărătorul de cazul în care proprietarul încheie mai multe contracte pentru același imobil, ceea ce ar fi putut duce la pierderi financiare semnificative. Această practică asigură protecție juridică, conferind prioritate cumpărătorului înscris în cartea funciară și clarificând dreptul de proprietate încă din faza antecontractului.
În cazul proprietăților aflate în indiviziune, cumpărătorii care doresc să partajeze bunul, trebuie să aibă în vedere că ieșirea din indiviziune implică respectarea unor condiții legale stricte. Pentru ca partajul să fie realizabil în natură, terenul sau construcția trebuie să fie ușor de partajat în natură și să respecte reglementările de urbanism și de construcție. Este necesară identificarea tuturor coproprietarilor și obținerea consimțământului acestora, iar în lipsa unei înțelegeri amiabile, partajul poate fi realizat doar prin instanță, conform prevederilor Codului civil privind indiviziunea și partajul proprietăților comune. Aceasta asigură că dreptul de proprietate este clar delimitat și poate fi folosit sau valorificat fără riscuri de litigii între coproprietari. Un alt risc semnificativ îl reprezintă neregularitățile administrative și urbanistice. Verificarea autorizațiilor de construire, a conformității cu reglementările locale de urbanism și a situației cadastrale este esențială pentru a evita probleme precum demolări, lipsa racordării la utilități sau restricții de folosire a imobilului. În plus, un control amănunțit al cărții funciare, al ipotecilor, servituților și al altor sarcini asupra imobilului permite identificarea tuturor obligațiilor juridice și fiscale asociate, precum impozit pe venit, impozit pe profit, sau alte obligații raportate la ANAF.
Cum se face verificarea actelor de proprietate, a sarcinilor și a contractelor de la dezvoltator
În contextul noilor modificări legislative, verificarea actelor de proprietate și a situației juridice a imobilului reprezintă un pas esențial în orice tranzacție imobiliară. Aceasta presupune analiza titlului de proprietate, a contractelor anterioare și a înscrierilor din Cartea Funciară, pentru a confirma identitatea proprietarului și existența eventualelor sarcini, cum ar fi ipoteci, servituți sau litigii pendinte. Este imperios necesar ca toate documentele să fie conforme cu legislația în vigoare, inclusiv Codul civil și Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare. De asemenea, trebuie verificată legalitatea autorizațiilor de construire, documentația urbanistică și situația fiscală a imobilului, inclusiv eventuale obligații către ANAF sau datorii restante, pentru a evita riscuri juridice și financiare. De asemenea, o etapă esențială o constituie analiza contractelor dezvoltatorului: antecontracte, promisiuni de vânzare sau alte înțelegeri cu terți care pot afecta dreptul de proprietate. Este important să se identifice dacă imobilul face obiectul unor litigii, revendicări ale moștenitorilor sau dacă se află în indiviziune, caz în care este necesar consimțământul tuturor coproprietarilor pentru vânzare. De asemenea, se verifică respectarea prevederilor legale privind clauzele contractuale, penalitățile și condițiile suspensive, pentru a asigura siguranța tranzacției.
Extrasul de carte funciară și planul cadastral oferă informații critice privind suprafața, limitele și amplasamentul imobilului, ajutând la identificarea eventualelor suprapuneri sau lipsuri de acces. În plus, verificarea istoricului juridic al imobilului, inclusiv litigii anterioare sau procese pendinte, permite prevenirea unor probleme viitoare și confirmă că dezvoltatorul este titularul real al dreptului de proprietate, iar imobilul poate fi vândut fără restricții. „Noile reglementări privind creșterea impozitelor și obligațiile fiscale impun o atenție sporită din partea proprietarilor și dezvoltatorilor imobiliari, ceea ce face esențială consultarea specializată pentru a se asigura respectarea tuturor obligațiilor legale, inclusiv cele privind creșterea de impozite, raportarea la ANAF și prevenirea litigiilor ulterioare.”, a declarat Dr. Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societății Românești de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații. În concluzie, Proiectul L213/2025, prin creșterea semnificativă a taxelor și impozitelor în special pentru clădiri, terenuri și autoturisme, va avea un impact major asupra pieței imobiliare, proprietarilor și companiilor. Modificările legislative subliniază necesitatea unei pregătiri juridice și fiscale solide, în special în ceea ce privește gestionarea corectă a proprietăților și respectarea obligațiilor față de ANAF.
Notă. Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații este una dintre societățile de avocatură de top din România, care furnizează servicii juridice de cea mai înaltă calitate. Printre clienții societății de avocatură se află companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2025, poveștile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoașterea internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații s-a situat în acest an pe locul 3 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de publicația Legal 500. Societatea de avocatură este recunoscută la nivel internațional și de ghidul IFLR 1000 Financial and Corporate 2025. De asemenea, Pavel, Mărgărit și Asociații este singură societatea de avocatură din România recomandată de directorul internațional Global Law Experts din Londra în aria de practică Dispute Resolution.
English version
Dr. Radu Pavel, Coordinating Lawyer at the Romanian Law Firm Pavel, Mărgărit & Associates, emphasizes that the new regulations regarding the increase of property and vehicle taxes in Romania starting in 2026 mark a significant change in the way properties and vehicles are assessed and taxed. These measures aim to increase local revenues and align the fiscal system with principles of efficiency and fairness, directly affecting both individuals and legal entities. By raising the taxable value and narrowing exemption categories, the legislation creates additional fiscal obligations and potential risks for owners, and correctly interpreting the new rules requires specialized legal and tax expertise.
The Draft Law on establishing certain measures for the recovery and efficiency of public resources and for amending and supplementing certain normative acts (Draft L213/2025), which aims at a substantial increase in local taxes for residential properties and for polluting vehicles, has recently been challenged before the Constitutional Court of Romania. Although the law was adopted by Parliament and sent for promulgation on 20 November 2025, its entry into force remains uncertain due to a constitutional challenge submitted by senators belonging to the parliamentary group of the Alliance for the Union of Romanians (AUR) on 21 November, with the Constitutional Court postponing the hearing for 10 December 2025. The normative act brings fundamental changes to the Fiscal Code, aiming to reshape the system of taxation applicable to local taxes starting in 2026. This article analyzes these changes and the impact of these increases on the real estate market, how owners and companies are affected, and the importance of professional real estate consulting for the effective management of tax implications.
Increased building tax from 2026–How Homes and commercial properties will be reassessed
The legislative amendments proposed under Draft L213/2025 introduce significant changes in the calculation of taxes, generating a substantial increase in tax liabilities for all property owners. Under Article 457 paragraph (1) of the Fiscal Code, as a general rule for residential buildings and annexes owned by individuals, the building tax is calculated by applying a rate between 0.08% and 0.2% to the taxable value of the building, the rate being set by local council decision, while in Bucharest this prerogative belongs to the General Council of the Municipality of Bucharest. A new paragraph introduces that the tax rate for 2026 cannot be lower than the rate applied in 2025. By amending Article 457 paragraph (2) of the Fiscal Code, the taxable value of residential buildings owned by individuals is increased. For example, according to the table in the draft law, while the current law provided a taxable value of 1,000 Ron/sqm, the new draft raises this amount to 2,677 Ron/sqm for type A buildings with full utilities (reinforced concrete frames or brick walls), with an average increase of 2.7 times.
Moreover, amendments to Articles 456 paragraph (1) and 464 paragraph (1) reduce the categories of buildings and land exempt from taxes, meaning that more owners, including those engaged in certain economic activities previously exempt, will now owe taxes. Several categories of land and buildings have been removed from the exemption list, such as degraded or polluted land, land unsuitable for agriculture or forestry, as well as exemptions for private medical buildings, greenhouses, silos, or buildings under the administration of RA-APPS. Previously, the special tax applied to individuals owning residential buildings with a taxable value exceeding 2,500,000 Ron and individuals or legal entities owning vehicles with an acquisition value exceeding 375,000 Ron, with the local tax authority issuing detailed notifications regarding the taxable value. Under the new version, according to Article 5002 letters a) and b), the tax is no longer applied to the entire value of the asset but only to the difference between the asset value and the legal threshold, applying a rate of 0.9%. Several provisions regarding the calculation of the building tax have been repealed. Article 457 paragraphs (7), (8), and (9), which previously regulated reductions in taxable value depending on building age, correction coefficients for large apartment blocks, and updates to the completion year in case of major renovations, are no longer in force. Article 458 paragraph (3), which set a 0.4% rate for non-residential buildings used in agriculture, and Article 460 paragraphs (1) and (4), concerning the calculation of residential and mixed-use buildings owned by legal entities, were also repealed.
Higher taxes for cars–Who will pay more and how vehicle taxation is changing
Starting in 2026, the vehicle tax will increase substantially for most drivers. Small cars up to 1,600 cm³ will pay double or even more compared to the previous system, and vehicles up to 2,000 cm³ will experience nearly a 50% increase. Larger cars between 2,000 and 3,000 cm³ will see moderate increases of 10% to 25%, while cars over 3,000 cm³ will pay similar or slightly higher amounts depending on their pollution norm. Commercial vehicles, minibuses, and buses will face increased taxes of approximately 10% to 30%. The draft also introduces new rules for calculating the tax on motor vehicles, particularly those with mechanical traction. The Ministries of Development, Internal Affairs and Transport will collaborate to establish a data exchange system regarding the pollution norm of each vehicle. The tax is calculated based on the engine capacity, multiplying each 200 cm³ group (or fraction thereof) by a legally established amount. The most significant change concerns hybrid vehicles: the tax reduction is no longer a mandatory minimum of 50% as provided by Article 470 paragraph (3) but becomes an optional reduction of up to 30% granted only if approved by the local council. Consequently, most hybrid owners will pay higher taxes than before. Additionally, Article 470 paragraph (31) introduces for the first time an annual fixed tax of 40 Ron for electric vehicles.
What you need to know when buying property in Romania in 2026 – Fiscal risks and future obligations
Purchasing a property in Romania requires heightened attention to tax litigation and fiscal risks, especially in the context of increased property taxes and obligations toward ANAF. One particularly important aspect is managing currency risk when payment is made in euros. Drafting preliminary sale-purchase agreements may include clauses that „reeze” the exchange rate, protecting the buyer from significant fluctuations between signing the preliminary agreement and the final contract. Additionally, it is recommended to register the preliminary agreement in the Land Registry to safeguard the buyer in case the property owner concludes multiple agreements for the same property, which could otherwise result in substantial financial losses. This practice ensures legal protection, granting priority to the buyer registered in the Land Registry and clarifying the property right from the preliminary contract phase.
For properties held in co-ownership, buyers who intend to partition the property must consider that exiting co-ownership involves strict legal requirements. To enable partition in kind, the land or construction must be easily divisible and comply with urban planning and construction regulations. Identifying all co-owners and obtaining their consent is mandatory, and in the absence of an amicable agreement, partition may only be executed through the courts, in accordance with the Civil Code provisions on co-ownership and partition of common properties. This ensures that property rights are clearly delineated and can be used or leveraged without risks of disputes among co-owners. Another significant risk concerns administrative and urbanistic irregularities. Verifying building permits, compliance with local urban regulations, and cadastral status is essential to avoid issues such as demolitions, lack of utility connections, or usage restrictions. Furthermore, thorough examination of the Land Registry, mortgages, easements, and other encumbrances on the property allows identification of all legal and fiscal obligations, including income tax obligations, property assessment, tax assessment, or other fiscal responsibilities reported to ANAF.
Real Estate due diligence in Romania–Verifying ownership documents, encumbrances and developer contracts
In the context of new legislative changes, verifying property documents and the legal status of real estate is an essential step in any transaction. This process involves examining the title deed, previous agreements, and Land Registry entries to confirm the owner’s identity and the existence of any encumbrances, such as mortgages, easements, or pending disputes. It is imperative that all documents comply with current legislation, including the Civil Code and the Law on Cadastre and Real Estate Publicity no. 7/1996, republished, with subsequent amendments. Additionally, the legality of building permits, urban planning documentation, and the fiscal status of the property, including potential obligations toward ANAF or outstanding debts, must be verified to avoid legal and financial risks.
Another crucial stage is reviewing developer contracts: preliminary agreements, promises to sell, or other arrangements with third parties that may affect ownership rights. It is essential to identify whether the property is subject to litigation, claims by heirs, or co-ownership, in which case the consent of all co-owners is required for sale. Compliance with legal provisions regarding contractual clauses, penalties, and suspensive conditions must also be verified to ensure transaction safety. The Land Registry extract and cadastral plan provide critical information regarding the property’s area, boundaries, and location, helping to identify possible overlaps or access issues. Furthermore, reviewing the property’s legal history, including previous litigation or pending cases, prevents future problems and confirms that the developer is the rightful owner of the property and that it can be sold without restrictions.
Tax Residency and Romanian Citizenship: Practical guide for individuals and companies
„The new regulations regarding increased taxes and fiscal obligations demand heightened attention from property owners and developers, making specialized consultation essential to ensure compliance with all legal obligations, including property assessment, tax litigation, reporting to ANAF, and preventing future disputes,” stated Dr. Radu Pavel, Managing Partner of The Romanian Law Firm Pavel Mărgărit and Associates. In conclusion, Project L213/2025, through the significant increase in taxes and levies, especially on buildings, land, and vehicles, will have a substantial impact on the real estate market, property owners, and businesses. The legislative changes underscore the necessity of solid legal and fiscal preparation, particularly regarding the correct management of properties and compliance with obligations to ANAF.
Note. Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm is one of the top law firms in Romania, providing high-quality legal services. The firm’s clients include multinational and domestic companies of great magnitude. In 2025, the law firm’s success stories brought it international recognition from the most prestigious international guides and publications in the field. As a result, Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm ranked 3rd in Romania in the Legal 500’s ranking of business law firms with the most relevant expertise. The law firm is internationally recognized by the IFLR 1000 Financial and Corporate 2025 guide. Additionally, Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm is the only law firm in Romania recommended by the international director of Global Law Experts in London in the Dispute Resolution practice area.
French version
Dr. Radu Pavel, Avocat Coordinateur de la Cabinetul d’Avocats Roumain Pavel, Mărgărit & Associés, souligne que les nouvelles réglementations concernant l’augmentation des impôts sur les logements et les véhicules en Roumanie à partir de 2026 représentent un changement significatif dans la manière d’évaluer et d’imposer les biens immobiliers et les véhicules. Ces mesures visent à augmenter les recettes locales et à aligner le système fiscal sur les principes d’efficacité et d’équité, affectant directement tant les particuliers que les personnes morales. En augmentant la valeur imposable et en restreignant les catégories d’exonérations, la législation crée des obligations fiscales supplémentaires et des risques potentiels pour les propriétaires, et l’interprétation correcte des nouvelles règles nécessite une expertise juridique et fiscale spécialisée.
Le projet de loi relatif à l’adoption de mesures de redressement et d’efficience des ressources publiques et à la modification et au complément de certains actes normatifs (Projet L213/2025), qui prévoit une augmentation substantielle des impôts sur les logements et sur les véhicules polluants, a récemment été contesté devant la Cour constitutionnelle de Roumanie. Bien que la loi ait été adoptée par le Parlement et transmise à la promulgation le 20 novembre 2025, son entrée en vigueur demeure actuellement incertaine en raison d’une exception d’inconstitutionnalité déposée par les sénateurs appartenant au groupe parlementaire de l’Alliance pour l’Union des Roumains (AUR) le 21 novembre, la Cour constitutionnelle de Roumanie ayant reporté l’audience au 10 décembre 2025. L’acte normatif vise des modifications fondamentales du Code fiscal, ayant pour objectif une refonte du système d’imposition dans le domaine des taxes et impôts locaux à partir de 2026. Cet article analyse ces changements et leur impact sur le marché immobilier, la manière dont les propriétaires et les entreprises sont affectés, ainsi que l’importance d’un conseil immobilier professionnel pour gérer efficacement les implications fiscales.
Augmentation de l’impôt sur les bâtiments en 2026–Nouvelle méthode d’évaluation des logements et des locaux commerciaux
Les modifications législatives proposées par le Projet L213/2025 introduisent des changements majeurs dans le mode de calcul des impôts et taxes, générant une augmentation significative de la charge fiscale pour tous les propriétaires. Conformément à l’article 457, alinéa (1), du Code fiscal, en tant que règle générale pour les bâtiments résidentiels et les annexes appartenant aux personnes physiques, l’impôt sur les bâtiments est calculé par l’application d’un taux compris entre 0,08 % et 0,2 % sur la valeur imposable du bâtiment, le taux étant fixé par délibération du conseil local, et dans la municipalité de Bucarest, cette attribution relevant du Conseil général. À cela s’ajoute un nouvel alinéa précisant que le taux applicable à partir de 2026 ne pourra être inférieur à celui de 2025.
Par la modification de l’article 457, alinéa (2), du Code fiscal, la valeur imposable des bâtiments résidentiels appartenant aux personnes physiques augmente sensiblement. Par exemple, selon le tableau prévu par la loi, si la valeur imposable était de 1.000 Ron/m² dans la législation actuelle, elle passe à 2.677 Ron/m² pour les bâtiments de type A dotés d’installations complètes (structures en béton armé ou murs en briques cuites), ce qui représente en moyenne une augmentation de 2,7 fois des valeurs d’imposition prévues par le projet de loi.
Résidence fiscale et citoyenneté roumaine: Guide pratique pour les particuliers et les entreprises
En outre, par les modifications apportées aux articles 456, alinéa (1), et 464, alinéa (1), les catégories de bâtiments et de terrains exonérés du paiement des taxes et impôts sont restreintes, ce qui signifie que davantage de propriétaires, y compris ceux relevant de certaines activités économiques auparavant exonérées, deviennent des contribuables imposables. Plusieurs catégories de terrains, ainsi que certaines constructions, ont été supprimées de la liste des exonérations, notamment les terrains dégradés ou pollués, les terrains impropres à l’agriculture ou à la sylviculture, ainsi que les bâtiments sanitaires privés, les serres, les silos et les immeubles administrés par la RA-APPS.
Antérieurement, l’impôt spécial s’appliquait aux personnes physiques détenant des bâtiments résidentiels d’une valeur imposable supérieure à 2.500.000 Ron et aux personnes physiques ou morales détenant des véhicules d’une valeur d’acquisition supérieure à 375.000 Ron, l’autorité fiscale locale transmettant des notifications détaillées sur la valeur imposable. Dans la nouvelle version, conformément à l’article 500², lettres a) et b), l’impôt n’est plus calculé sur la valeur totale du bien, mais par l’application d’un taux de 0,9 % uniquement sur la différence entre la valeur du bien et le plafond de référence, à savoir 2.500.000 Ron pour les bâtiments et 375.000 Ron pour les véhicules.
À la suite des modifications législatives, plusieurs dispositions essentielles relatives au calcul de l’impôt sur les bâtiments ont été abrogées. À l’article 457, les alinéas (7), (8) et (9), qui prévoyaient la réduction de la valeur imposable en fonction de l’ancienneté du bâtiment, l’ajustement du coefficient de correction pour les appartements situés dans des immeubles de grande taille et l’actualisation de l’année d’achèvement du bâtiment en cas de rénovations majeures, ne sont plus applicables. À l’article 458, l’alinéa (3), qui prévoyait l’application d’un taux de 0,4 % pour les bâtiments non résidentiels utilisés dans le secteur agricole, a été supprimé. De même, à l’article 460, les alinéas (1) et (4) ont été abrogés, ces derniers détaillant le calcul de l’impôt pour les bâtiments résidentiels et ceux à destination mixte détenus par les personnes morales.
Hausse des impôts pour les véhicules–Qui paiera plus et comment les taxes automobiles sont révisées
À partir de 2026, l’impôt sur les automobiles augmentera considérablement pour la majorité des conducteurs. Les véhicules de petite cylindrée, jusqu’à 1.600 cm³, paieront un impôt doublé, voire plus, par rapport au niveau actuel, tandis que ceux allant jusqu’à 2.000 cm³ connaîtront une augmentation d’environ 50 %. Pour les véhicules de plus grande cylindrée, entre 2.000 et 3.000 cm³, l’impôt augmente de manière modérée, entre 10 % et 25 %, alors que ceux dépassant 3.000 cm³ paieront un montant similaire ou légèrement supérieur, en fonction de la norme de pollution. Les véhicules utilitaires, minibus et autobus supporteront également un impôt plus élevé, avec une hausse estimée entre 10% et 30%. Il est également prévu l’introduction de nouvelles règles concernant le calcul de l’impôt sur les moyens de transport, en particulier les véhicules à traction mécanique. Les ministères du Développement, des Travaux publics et de l’Administration, de l’Intérieur ainsi que des Transports et des Infrastructures sont tenus de collaborer pour assurer un échange de données relatif à la norme de pollution des véhicules. L’impôt sera calculé en fonction de la cylindrée, en multipliant chaque tranche de 200 cm³ (ou fraction de tranche) par un montant précisé dans le tableau légal.
La modification la plus importante concerne toutefois les véhicules hybrides: la réduction d’impôt n’est plus d’au minimum 50 % comme dans l’ancienne version de l’article 470, alinéa (3), mais devient une réduction optionnelle de maximum 30 %, accordée uniquement si le conseil local en décide ainsi. En pratique, cela signifie que la majorité des propriétaires de véhicules hybrides paieront un impôt supérieur à celui acquitté précédemment. En outre, l’article 470, alinéa (31), introduit pour la première fois une taxe annuelle pour les véhicules électriques, fixée forfaitairement à 40 Ron par an.
Ce qu’il faut savoir avant d’acheter une propriété en Roumanie en 2026 – Risques fiscaux et obligations futures
L’acquisition d’un bien en immobilier en Roumanie exige une attention accrue aux risques fiscaux. Un aspect particulièrement important concerne la gestion du risque de change lorsque le paiement est effectué en euros. La conclusion de promesses de vente peut inclure des clauses permettant de „figer” le taux de change, protégeant ainsi l’acheteur contre d’éventuelles fluctuations importantes entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte définitif. Il est également recommandé d’inscrire l’avant-contrat au livre foncier, afin de protéger l’acheteur contre l’hypothèse où le propriétaire conclurait plusieurs contrats pour le même bien, ce qui pourrait entraîner des pertes financières considérables.
Dans le cas des biens détenus en indivision, les acheteurs souhaitant procéder au partage doivent tenir compte du fait que la sortie d’indivision implique le respect de conditions légales strictes. Pour qu’un partage en nature soit possible, le terrain ou la construction doit pouvoir être facilement divisé et respecter les règles d’urbanisme et de construction. Il est indispensable d’identifier tous les copropriétaires et d’obtenir leur consentement, et en l’absence d’un accord amiable, le partage ne peut être réalisé que par voie judiciaire, conformément aux dispositions du Code civil relatives à l’indivision. Un autre risque majeur réside dans les irrégularités administratives et urbanistiques. La vérification des autorisations de construire, de la conformité aux règlements locaux d’urbanisme et de la situation cadastrale est essentielle afin d’éviter des problèmes tels que des démolitions, l’absence de raccordement aux réseaux ou des restrictions d’usage du bien. En outre, un contrôle approfondi du livre foncier, des hypothèques, des servitudes et de toute autre charge grevant l’immeuble permet d’identifier l’ensemble des obligations juridiques et fiscales associées, notamment l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés ou d’autres obligations déclarées auprès de l’ANAF.
Vérification des Titres de propriété, des charges et des contrats des promoteurs
Dans le contexte des nouvelles modifications législatives, la vérification des titres de propriété et de la situation juridique du bien constitue une étape essentielle dans toute transaction immobilière. Celle-ci implique l’analyse du titre de propriété, des contrats antérieurs et des inscriptions au livre foncier afin de confirmer l’identité du propriétaire et l’existence d’éventuelles charges telles que des hypothèques, des servitudes ou des litiges pendants. Il est impératif que tous les documents soient conformes à la législation en vigueur, notamment au Code civil et à la loi sur le cadastre et la publicité immobilière. Il convient également de vérifier la légalité des autorisations de construire, des documents d’urbanisme et la situation fiscale du bien, y compris les dettes éventuelles envers l’ANAF.
Une autre étape essentielle consiste dans l’analyse des contrats du promoteur: avant-contrats, promesses de vente ou autres conventions susceptibles d’affecter le droit de propriété. Il est important d’identifier si le bien fait l’objet de litiges, de revendications successorales ou s’il se trouve en indivision, situation dans laquelle le consentement de tous les copropriétaires est requis pour la vente. Le respect des clauses contractuelles, des pénalités et des conditions suspensives doit également être vérifié afin d’assurer la sécurité de la transaction. L’extrait du livre foncier et le plan cadastral fournissent des informations essentielles sur la superficie, les limites et l’implantation du bien, permettant d’identifier d’éventuels chevauchements ou défauts d’accès. En outre, la vérification de l’historique juridique de l’immeuble, y compris les litiges antérieurs ou les procédures en cours, permet de prévenir des difficultés futures et confirme que le promoteur est bien le titulaire réel du droit de propriété et que l’immeuble peut être vendu sans restriction.
„Les nouvelles réglementations relatives à l’augmentation des impôts et aux obligations fiscales imposent une vigilance accrue de la part des propriétaires et des promoteurs immobiliers, ce qui rend indispensable le recours à une consultation spécialisée afin d’assurer le respect de toutes les obligations légales, notamment celles relatives à la hausse des impôts, à la déclaration auprès de l’ANAF et à la prévention des litiges ultérieurs”, a déclaré le Dr Radu Pavel, Avocat Coordinateur de le Cabinet d’avocats en Roumanie Pavel Mărgărit et Associés. En conclusion, le Projet L213/2025, par l’augmentation significative des taxes et impôts, notamment pour les bâtiments, les terrains et les automobiles, aura un impact majeur sur le marché immobilier, les propriétaires et les entreprises. Les modifications législatives soulignent la nécessité d’une préparation juridique et fiscale solide, en particulier en ce qui concerne la gestion correcte des biens et le respect des obligations envers l’ANAF.
Note. Pavel, Mărgărit et Associés est un cabinet d’avocats en Roumanie, fournissant des services juridiques en Roumanie de haute qualité. Ses clients incluent des sociétés multinationales et locales de grande envergure. En 2024, les réussites du cabinet lui ont valu une reconnaissance internationale par les guides et publications les plus prestigieux du domaine. Ainsi, Pavel, Mărgărit et Associés s’est classé 3ᵉ en Roumanie dans le classement Legal 500 des cabinets en droit des affaires. Il est également reconnu par le guide IFLR 1000 Financial and Corporate 2025. En outre, Pavel, Mărgărit et Associés est le seul cabinet d’avocats roumain recommandé par le répertoire international Global Law Experts à Londres dans le domaine de la résolution de litiges.
Artiocol asociat
Notă. Toate articolele Societății de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații în Jurnalul Bucureștiului
Nota redacției. (Thomas Csinta-redactor șef și director al publicației)
Interviu exceptional–Prof. Thomas Csinta
Matematician • Om de știință • Filosof • Jurnalist
„Ordine, haos și conștiință–despre om şi algoritm”.
Prof. Thomas Csinta este matematician, specialist în problematici internaționale și dezvoltare academică transfrontalieră. A activat în multiple instituții de învățământ superior din Europa și din spațiul francofon, fiind recunoscut pentru contribuțiile sale la consolidarea parteneriatelor universitare internaționale. Pe lângă activitatea sa didactică, este și un prolific autor, consultant educațional și promotor al inovării în învățământul superior. Stilul său riguros, dar deschis, și abordarea sa inter-disciplinară l-au transformat într-un mentor pentru numeroși studenți și colegi de breaslă. Un nume rar în spațiul public românesc și internațional, Prof. Thomas Csinta este una dintre acele minți care refuză să fie încadrate într-un singur domeniu. Matematician de formație, specialist în sisteme complexe aplicate fenomenelor socio-judiciare, filosof al științei și jurnalist cu viziune critică, profesorul Thomas Csinta propune o perspectivă originală asupra lumii contemporane–o lume în care matematica, gândirea morală și conștiința civică sunt chemate să răspundă provocărilor erei algoritmilor și inteligenței artificiale. Un interviu profund, în care:
- Matematica devine o hartă a vieții spirituale
- Filosofia întâlnește teoria haosului
- Justiția este analizată ca fenomen emergent în rețele sociale
- Inteligența artificială este interogată dincolo de mit și fascinație
- Lectura apare ca ultimă formă de libertate și rezistență a conștiinței
- Interviul este parte din seria unor proiecte editoriale dedicate celor care gândesc în profunzime, dincolo de zgomotul vremii
- Un dialog-eveniment pentru toți cei preocupați de sens, cunoaștere și umanitate
- Data: 26 iulie 2025/ora: 18h (ora României)
- Platforma Google Meet
- Moderator: Anca Cheaito
Ne exprimăm profunda recunoștință și aleasa admirație față de domnul profesor Thomas Csinta pentru onoarea de a fi fost alături de noi în cadrul acestui interviu excepțional. Prin claritatea gândirii, finețea analizei și deschiderea către dialog autentic, ați oferit nu doar răspunsuri, ci ferestre către înțelegere, punți între știință și umanitate, între matematică și conștiință, între haosul lumii și ordinea interioară. Vă mulțumim pentru profunzimea ideilor și pentru curajul de a gândi dincolo de convenții. Prezența dumneavoastră a fost o adevărată onoare și o inspirație. Cu considerație și recunoștință
Mulțumiri Prof. Dr. Thomas Csinta
Interviu excepțional – Profesorul Thomas Csinta
Lansarea canalului de televiziune M+Tv International
Bonjour M+Tv,
Sunt Thomas CSINTA, profesor de modelizare matematică și matematici aplicate în științe socio–judiciare și director științific al CUFR R&D (Centrul universitar de formare, cercetare și dezvoltare de pe lângă școlile superioare franceze de înalte studii) sau la Conférence des Grandes Ecoles, cum spunem noi.
Vă transmit salutările mele din Diaspora română de la Paris, în primul rând, colegului și prietenului meu Petru Frăsilă, directorul postului de Televiziune M+Tv, care împreună cu echipa sa urmează să lanseze filiala internațională a acestuia Canalul M+Tv International în cadrul Conferinței Diasporei de la Iași între 6-7 august intitulată „Interferențe culturale & educație”, dar și celorlați colegi care au contribuit într-o măsură mai mare sau mai mică, direct sau indirect, la realizarea acestui proiect. Activita noastră aici se desfășoară în două mari direcții importante, care de altfel, sunt complementare și corelate organic.
- Prima reprezintă pregătirea candidaților români cu abililități intelectuale înalte din instituțiile universitare românești pentru sistemul (ultra)elitist al școlilor superioare franceze de înalte studii (Les Grandes Ecoles) în toate cele 3 cicluri universitare (Ciclu 1– Classe Prépa, Ciclul 2–Școala de înalte Studii/Grande Ecole, Ciclul 3–Școala Doctorală) care domină înățământul universitar de masă francez de tip LMD de sute de ani. Cu cei peste 1.500 de tineri (studenți) capabili de performanță admiși la concursurile de admitere (în peste 2 decenii) CUFR R&D a devenit, astfel, un important generator al unei diaspore românești de elită din Franța, și care, astăzi, prin rolul său important pe care îl deține în cadul societății civile contribuie la prosperitatea spirituală și materială a națiunii franceze.
- În ceea ce privește a doua direcție, prin intermediul serviciului internațional de investigații criminale al Jurnalului Bucureștiului (publicație cultural–educațională cu caracter academic franco– română și de cercetare în științe socio–judiciare a CUFR R&D, a cărei director și redactor șef sunt) în parteneriat cu Organizația pentru Apărarea Deținuților din Diaspora (a cărei președinte de onoare sunt, având președinte–fondator pe Cătălin Asavinei, consilier penitenciar, de integrare socială și probațiune), Organizația pentru Apărarea Drepturilor Omului a Națiunilor Unite (a cărei atașat de presă sunt de peste două decenii, având președinte fondator pe Prof. univ. dr. Florentin Scalețchi) și în sfârșit, UZPR cu filiala Iași–Modova (în al cărei colegiu director și consiliu științific, în calitate de membru, îndeplinesc totodată și funcția, care mă onorează, de președinte al Subfilialei franceze de la Paris, având președinte pe Col. (r). Grigore Radoslavescu) este orientată și concentrată, în exclusivitate, în soluționarea unor dosare criminale de mare anvergură în care compatrioți de-ai noștri români din diaspora sunt încarcerați în arest preventiv și urmează a fi judecați în procedura juridică criminală de către Curțile cu Jurați ale TJP (Tribunalul Judiciar Paris) unde sunt atașat permanent (de presă) din partea OADO începând cu acest deceniu.
În sfârșit, corelarea celor două direcții are loc prin furnizarea de subiecte de teze de doctorat și de cercetare în domeniul socio–judiciar instituției cu caracter academic CUFR R&D de către Serviciul Internațional de Investigații Crimiale al Jurnalului Bucureștiului, în cadrul căreia, pentru rezultatele de excepție obținute, am fost distins cu Cavaler al Ordinului „Crucea de Aur” a Drepturilor Omului a Națiunilor Unite și sunt propus în 2028 pentru Marele Premiu ONU (acordat la fiecare 5 ani), echivalentul Premiului Nobel pentru Drepturile Omului. În încheiere, precizez faptul că în era noastră a transnaționalismului, în contextul mobilității academice românești tot mai active, cred că pentru profesori, cercetători și studenți din diaspora, postul de televiziune M+Tv International nu va fi doar un instrument de informare, dar și o continuitate spirituală cu spațiul cultural românesc.
