Articol juridic trilingv (Trilingual legal article). Geoportalul Național de Urbanism și noile reguli din Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) – Ce trebuie să știe dezvoltatorii imobiliari (National Urban Planning Geoportal in Romania and the New CATUC Rules – What Real Estate Developers Need to Know/ Le Géoportail national de l’urbanisme et les nouvelles règles du CATUC en Roumanie – ce que les promoteurs immobiliers doivent savoir) de la partenerul nostru Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații

Lansarea cărții „Investigații Jurnalistice” (autor prof. univ. Thomas Csinta) la Biblioteca Academiei Române (Amfiteatrul Ion Heliade – Rădulescu), dedicată G-ralului Bartolomeu – Constantin Săvoiu (cu o prefață a scriitorului Christian W. Schenk). Eveniment organizat de către ODPD (Organization for the Defense Prisoners from the Diaspora/Organizația pentru Apărarea Deținuților din Diaspora – președinte fondator jurist Cătălin Asavinei)

OADD (Organizația pentru Apărarea Deținuților din Diaspora) vă stă la dispoziție 24h/24h, 7z/7z.
Pentru orice problemă legata de justiția franceză ne puteți contacta pe site-ul organizației  

Consilierii OADD sunt experți judiciari, personalități ale mediului academic și specialiști în jurnalismul de investigație criminală, cu o vastă experiență în sistemul judiciar francez (în vigoare în Franța Metropolitană, Ultramarină  și în Spațiul francofon), care au intervenit, cu succes, într-o serie de dosare infracționale (corecționale & criminale).  Prin analiza aprofundată a acestora aceștia identifică eventualele erori de fapt, de procedură sau de drept (comise de  judecătorii de instrucție și/sau serviciile de poliție judiciară ale Poliției sau Jandarmeriei Naționale) și contribuie la elaborarea unor strategii de apărare în sprijinul persoanelor cercetate penal (cu statut de preveniți) sau condamnate (cu sentința rămasă definitivă), în deplin respect față de lege și de dreptul la un proces echitabil.

„Victoire historique” dans l’affaire du siècle – le dossier du quadruple assassinat „Dany Leprince”. Victorie istorică în dosarul de cavadruplu familicid Dany Leprince. Investigațiile jurnalistice și științifice (private) ale Profesorului Thomas Csinta, director și redactor șef al Jurnalului Bucureștiului („Le Petit Parisien”), atașat de presă permanent al OADO (Ecosoc – Națiunile Unite) la Curtea cu Jurați a Tribunalului Judiciar Paris, Cavaler al Ordinului „Crucea de Aur” în Diagonală a Drepturilor Omului, în centrul atenției justiției franceze pentru revizuirea procesului lui Dany Leprince (condamnat la închisoare pe viață în 1997 pentru presupusa sa faptă comisă în 1994)

Thomas Csinta (french scientist – research professor & scientific director at CUFR – Centre of French Graduate and Postgraduate advice, education and R&D, french director & chief editor at JB – Journal of Bucharest, french press attached at OADO – Organization for Human Rights Defence) – distincții speciale pentru activitatea sa științifică în domeniile educației de excelență (sistemul elitist „Grandes Ecoles”) și a cercetării fundamentale & aplicate în științele socio – judiciare (jurnalismul de investigații criminale)

Articol trilingv cu caracter meritocratic (I). Partenerul nostru Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații primește în 2026, al doilea an la rând, de la Legal 500 – 4 premii în categoria „Satisfacție Clienți” pentru Calitatea echipei, Facturare și eficiență, Expertiză pe industrie și Firmă recomandată (Pavel, Margarit and Associates Romanian Law Firm receives, for the second consecutive year – 4 accolades in the „Client Satisfaction” category from Legal 500 in 2026 for Team quality, Billing and Efficiency, Industry Expertise, and Recommended Firm/Pavel, Margarit et Associés reçoit en 2026, de Legal 500 – 4 prix dans la catégorie „Satisfaction client” pour la Qualité de l’équipe, la Facturation et l’efficacité, Expertise dans le secteur et Confiance pour être recommandés)

Geoportalul național de urbanism. Cum schimbă digitalizarea accesul la informațiile privind terenurile și construcțiile

Dr. avocat Radu Pavel, avocatul coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, precizează că România a adoptat Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), reglementat prin Legea nr. 169/2026, act normativ care urmărește simplificarea și eficientizarea cadrului juridic aplicabil în domeniul urbanismului și al autorizării construcțiilor. În conformitate cu art. 8 alin. (1) lit. l), Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) reglementează, printre altele, digitalizarea proceselor și a procedurilor operaționale și de sistem în îndeplinirea atribuțiilor în materia urbanismului, cu respectarea principiilor eficienței, eficacității, accesibilității și calității serviciilor publice. Acest lucru va fi facilitat prin intermediul Platformei naționale de planificare urbană și teritorială și autorizare a construirii. Aceasta este formată la rândul ei din Geoportalul naţional de urbanism și Ghişeul unic naţional de autorizare a construcţiilor. Chiar dacă Legea nr.169/2026 prevede simplificarea accesului la informații și eficientizarea relației dintre autorități și beneficiari, acest lucru nu înlătură complexitatea juridică a procedurilor de urbanism și autorizare, în special în ceea ce privește verificarea regimului juridic al terenurilor, obținerea avizelor și autorizațiilor necesare, contestarea actelor administrative sau soluționarea eventualelor blocaje apărute în relația cu autoritățile publice Astfel, lucruri care în trecut se puteau face doar fizic, acum se vor putea realiza online, la doar la câteva click-uri distanță. Codul Urbanismului (CATUC) urmează să înlocuiască Legea nr. 350/2001 și Legea nr. 50/1991, făcând un sigur cadur legislativ.

Ce este Geoportalul Național de Urbanism și ce schimbă CATUC

Riscați să pierdeți achiziția unei locuințe cu cotă TVA redusă de 9% din cauza blocajului ANCPI? Cum vă poate ajuta un avocat

Geoportalul naţional de urbanism este o platformă online, ce cuprinde toate planurile de amenajare a teritoriului şi documentaţiile de urbanism, legal aprobate, la nivelul autorităţilor administraţiei publice, necesare în procesul de planificare teritorială, reglementare urbanistică şi autorizare a lucrărilor de construcţii. Geoportalul naţional de urbanism permite fiecărui cetăţean următoarele:

• căutarea şi localizarea de obiecte spaţiale şi interogarea bazei de date privind încadrarea terenurilor în anumite zonificări funcţionale şi reglementări urbanistice care li se aplică
• consultarea directă, online, pe diferite straturi tematice de date spaţiale, a planurilor de amenajare a teritoriului şi a celor de urbanism în vigoare
• realizarea de analize şi descărcarea de rapoarte şi statistici privind direcţii de dezvoltare spaţială a teritoriului
• vizualizarea, imprimarea şi descărcarea de date spaţiale despre servituţile de utilitate publică, zonificările funcţionale şi reglementări urbanistice;
• vizualizarea simultan a conţinutului mai multor straturi tematice de date spaţiale suprapuse.

Practic, Geoportalul oferă informații tehnice, pe care un avocat specializat în urbanism le poate interpreta juridic în vederea realizării unui proiect imobiliar. De asemenea, un avocat specializat în urbanism poate verifica regimul juridic și urbanistic al imobilului, identifica eventualele restricții de construire și evalua conformitatea proiectului cu documentațiile de urbanism în vigoare.

De ce legalitatea PUG și PUZ poate influența întregul proiect imobiliar și cum poate ajuta un avocat terenuri în contextul Geoportalului național de urbanism

Geoportalul Național de urbanism va facilita accesul la documentațiile de urbanism aplicabile unui anumit teren, inclusiv PUG (Plan Urbanistic General), PUZ (Plan Urbanistic Zonal), zonificările funcționale, servituțile de utilitate publică și alte reglementări urbanistice relevante. Legalitatea PUG-ului sau PUZ-ului poate influența întregul proiect imobiliar, întrucât aceste documentații stabilesc condițiile în care terenul poate fi utilizat și construit, inclusiv funcțiunile permise, indicatorii urbanistici, regimul de înălțime, retragerile sau eventualele restricții. Dacă documentația urbanistică ce fundamentează proiectul este nelegală, anulată, suspendată sau nu mai este aplicabilă, pot apărea consecințe inclusiv asupra procedurilor de autorizare și asupra actelor administrative emise în baza acesteia.

În acest context, un avocat imobiliare poate verifica legalitatea și aplicabilitatea PUG-ului sau PUZ-ului relevant. Totodată, avocatul poate identifica eventualele riscuri înainte de achiziția terenului sau demararea unei investiții imobiliare, poate analiza certificatele de urbanism și autorizațiile de construire și poate acorda asistență în cazul unor proceduri administrative sau litigii privind suspendarea ori anularea actelor de urbanism. „Geoportalul poate oferi dezvoltatorilor o imagine mai clară asupra reglementărilor aplicabile unui teren, însă valoarea reală a informației depinde de interpretarea sa juridică. Avocatul are rolul de a transforma aceste date într-o evaluare concretă a riscurilor și a fezabilității proiectului.“, a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel.

Formatul GIS devine noul standard pentru documentațiile de urbanism

Articolul 138 alin. (5) instituie obligația ca toate documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism să fie elaborate în format GIS (Sistem de Informații Geografice), cu respectarea structurii standardizate stabilite de autoritatea publică centrală competentă în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în vederea publicării acestora în Geoportalul Național de Urbanism. Pe baza conţinutului GIS se pot genera planşe analogice care se semnează de către coordonatorul documentaţiei, care se predau de către elaborator beneficiarului pentru a fi recepţionate de structura de specialitate în domeniul urbanismului şi să se constituie anexă la hotărârea de aprobare a consiliului local sau judeţean, după caz. Un avocat drept imobiliar poate ajuta la verificarea terenului, ce se poate construi și analizează certificatul de urbanism. Astfel, verificarea PUG (Plan Urbanistic General) și PUZ (Plan Urbanistic Zonal) devine esențială pentru piața imobiliară. Planul urbanistic zonal (PUZ) în România este un instrument important pentru dezvoltarea urbanistică a unei zone dintr-o localitate, conținând informații detaliate despre toate funcțiunile zonei, cum ar fi locuințele, spațiile verzi din România, instituțiile publice, serviciile etc.

• PUG este un document care stabilește dezvoltarea pentru întreaga localitate (Spațiile locuibile, comerț, industriale, spațiile verzi)
• PUZ este un document care reglementează o anumită zonă dintr-o localitate (Înalțime, POT–Procentul de Ocupare a Terenului, CUT–Coeficientul de Utilizare a Terenului, alte reguli pentru zona respective).

Cum se face accesul în Geoportalul Național de urbanism și cine poate edita datele?

Accesul în geoportal se realizează prin autentificare pe bază de nume utilizator şi parolă sau pe bază de cod generat de aplicaţie, pe niveluri de acces diferenţiate. În ceea ce privește accesul la editarea datelor din platformă, dreptul de editare îl au doar anumite persoane sau instituții autorizate, precum:

• persoane desemnate din autorităţile administraţiei publice centrale, agenţiile naţionale şi alte entităţi care au atribuţii în stabilirea de zone de siguranţă şi de protecţie şi zone de restricţie
• autorităţile publice locale, prin intermediul persoanelor desemnate din instituţia arhitectului-şef sau, în cazul în care nu dispun de personal de specialitate, de personalul de la nivelul agenţiilor
• specialiştii cu drept de semnătură pentru elaborarea planurilor de amenajare a teritoriului şi a documentaţiilor de urbanism
• personalul desemnat din centrele de expertiză ATU (Amenajarea Teritoriului și Urbanism) prevăzute de prezentul cod
• deţinătorii/administratorii de reţele tehnico-edilitare supra şi/sau subterane

În vederea accelerării procesului de proiectare, avizare şi autorizare a reţelelor de telecomunicaţii speciale, Geoportalul naţional de urbanism va permite instituţiilor din SNAOPSN (Sistemul Național de Apărare, Ordine Publică și Siguranță Națională din România) vizualizarea, consultarea şi descărcarea planurilor cu reţelele tehnico-edilitare, în format digital şi geo-referenţiate.

Due diligence  imobiliare.  Este  suficientă  verificarea  unui  teren in  geoportalul  național  de  urbanism?

Fie că vorbim despre cumpărarea unui apartament, a unei case, clădire de birouri sau hală industrială, avem nevoie de o atenție sporită pentru detaliile legale: de la documentele care atestă dreptul de proprietate al vânzătorului până la extrase de cartea funciară, certificate fiscale, certificate energetice, expertize tehnice și, bineînțeles, încheierea de contracte de vânzare-cumpărare sau procese-verbale de predare-primire. De asemenea, un avocat specializat în imobiliare poate realiza un raport de due-dilligence imobiliar pentru a analiza situația juridică a imobilului. În piața imobiliară, avocatul are un rol important chiar înainte de realizarea achiziției. Un due diligence imobiliar realizat înainte de achiziționarea unui imobil, fie că este vorba despre un teren de vânzare, o casă de vânzare sau un apartament de vânzare, este recomandat pentru identificarea din timp a eventualelor riscuri juridice. În concluzie, chiar dacă Geoportalul Național de Urbanism va facilita și simplifica accesul la informații, intervenția unui avocat urbanism în vederea verificării documentației, interpretării reglementărilor urbanistice aplicabile, cât și gestionării procedurilor administrative necesare dezvoltării unui proiect, devine esențială.

Regulamentul intern al societății comerciale: documentul care poate reduce riscurile de litigii de muncă, sancțiuni și concedieri contestate

Notă. Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații este una dintre societățile de avocatură de top din România, care furnizează servicii juridice de cea mai înaltă calitate. Printre clienții societății de avocatură se află companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2026, poveștile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoașterea internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații s-a situat în acest an pe locul 3 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de publicația Legal 500. Societatea de avocatură este recunoscută la nivel internațional și de De asemenea, Pavel, Mărgărit și Asociații este singură societatea de avocatură din România recomandată de directorul internațional Global Law Experts din Londra în aria de practică Dispute Resolution. 

English version

National Urban Planning Geoportal in Romania. How Digitalisation Is Changing Access to Information on Land and Buildings

Dr. Radu Pavel, Managing Partner of the Romanian Law Firm Pavel, Mărgărit and Associates, states that Romania has adopted the Spatial Planning, Urban Planning and Construction Code (CATUC), regulated by Law No. 169/2026, a legislative act aimed at simplifying and streamlining the legal framework applicable to urban planning and construction permitting. Pursuant to Article 8(1)(l), the Spatial Planning, Urban Planning and Construction Code (CATUC) regulates, among other matters, the digitalisation of operational and systemic processes and procedures carried out in the performance of urban planning duties, in accordance with the principles of efficiency, effectiveness, accessibility and quality of public services. This process will be facilitated through the National Spatial and Urban Planning and Construction Permitting Platform, which, in turn, consists of the National Urban Planning Geoportal and the National One-Stop Shop for Construction Permitting. Although Law No. 169/2026 provides for simplified access to information and a more efficient relationship between public authorities and beneficiaries, this does not eliminate the legal complexity of urban planning and permitting procedures, particularly with regard to verifying the legal status of land, obtaining the required approvals and permits, challenging administrative acts or resolving potential obstacles arising in dealings with public authorities. Accordingly, procedures that previously could only be completed in person will now be available online, only a few clicks away. The Urban Planning Code (CATUC) is intended to replace Law No. 350/2001 and Law No. 50/1991, bringing the relevant rules together within a single legislative framework.

What Is the National Urban Planning Geoportal and What Changes Does CATUC Introduce?

The National Urban Planning Geoportal is an online platform comprising all legally approved spatial planning plans and urban planning documentation held by public administration authorities and required for spatial planning, urban planning regulation and the permitting of construction works. The National Urban Planning Geoportal enables every citizen to:

• search for and locate spatial objects and query the database regarding the classification of land within specific functional zoning areas and the urban planning regulations applicable thereto;
• directly consult, online and through various thematic spatial-data layers, the spatial planning plans and urban planning documentation currently in force;
• conduct analyses and download reports and statistics concerning spatial development trends;
• view, print and download spatial data concerning public utility easements, functional zoning and urban planning regulations;
• simultaneously view the content of several overlapping thematic spatial-data layers.

In practical terms, the Geoportal provides technical information that an urban planning lawyer may interpret from a legal perspective for the purposes of developing a real estate project. An urban planning lawyer may also verify the legal and urban planning status of the property, identify potential building restrictions and assess whether the proposed project complies with the urban planning documentation currently in force.

Why the Legality of a PUG or PUZ May Affect an Entire Real Estate Development and How a Land Lawyer Can Assist in the Context of the National Urban Planning Geoportal

The National Urban Planning Geoportal will facilitate access to the urban planning documentation applicable to a particular plot of land, including the PUG (General Urban Plan), PUZ (Zonal Urban Plan), functional zoning, public utility easements and other relevant urban planning regulations. The legality of a PUG or PUZ may affect an entire real estate development, since these planning documents establish the conditions under which land may be used and developed, including permitted uses, urban planning indicators, permitted building heights, setback requirements and any applicable restrictions. Where the urban planning documentation underlying a project is unlawful, has been annulled or suspended, or is no longer applicable, this may have consequences for the permitting procedures and for the administrative acts issued on the basis of such documentation. In this context, a real estate lawyer may verify the legality and applicability of the relevant PUG or PUZ. The lawyer may also identify potential risks before the acquisition of land or the commencement of a real estate investment, review urban planning certificates and building permits, and provide legal assistance in administrative proceedings or litigation concerning the suspension or annulment of urban planning acts. „The Geoportal may provide developers with a clearer overview of the regulations applicable to a particular plot of land; however, the true value of that information depends on its legal interpretation. The lawyer’s role is to turn such data into a concrete assessment of the risks and feasibility of the project,” stated Dr. Radu Pavel, Managing Partner of the Romanian Law Firm Pavel, Mărgărit and Associates.

GIS Format Becomes the New Standard for Urban Planning Documentation

Article 138(5) introduces the requirement that all spatial planning and urban planning documentation be prepared in GIS format, in compliance with the standardised structure established by the central public authority competent in the field of spatial planning, urban planning and construction, for the purpose of publication on the National Urban Planning Geoportal. Based on the GIS content, hard-copy drawings may be generated and signed by the coordinator of the relevant planning documentation. These are then delivered by the preparer to the beneficiary in order to be formally received by the specialised urban planning department and incorporated as an annex to the approval decision of the local or county council, as applicable. A real estate lawyer may assist with the legal assessment of a plot of land, determine what may lawfully be built on it and review the relevant urban planning certificate. Consequently, verification of the PUG (General Urban Plan) and PUZ (Zonal Urban Plan) becomes essential in the real estate sector.

• A Zonal Urban Plan (PUZ) in Romania is an important urban planning instrument for the development of a specific area within a locality, containing detailed information regarding the functions permitted within that area, such as residential uses, green spaces, public institutions and services
• A General Urban Plan (PUG) is a planning document establishing the development framework for an entire locality, including areas designated for: residential use; commercial use; industrial use; green spaces)
• A Zonal Urban Plan (PUZ) regulates a particular area within a locality and establishes matters such as: permitted building height; POT–Percentage of Land Occupancy; CUT–Floor Area Ratio; other planning rules applicable to the respective area)

How Is Access to the National Urban Planning Geoportal Granted and Who May Edit the Data?

Access to the Geoportal is granted by authentication based on a username and password or on a code generated by the application, with differentiated levels of access. As regards the right to edit data available on the platform, editing rights are granted only to certain authorised persons or institutions, including:

• designated representatives of central public administration authorities, national agencies and other entities having powers to establish safety zones, protection zones and restricted areas
• local public authorities, through persons designated within the office of the chief architect or, where they do not have specialised personnel, through staff operating at agency level
• specialists holding the required right of signaturefor the preparation of spatial planning plans and urban planning documentation
• designated personnel of the ATU expertise centres provided for under the Code
• owners/operators of above-ground and/or underground utility infrastructure networks

In order to accelerate the process of designing, obtaining approvals for and authorising special telecommunications networks, the National Urban Planning Geoportal will allow SNAOPSN institutions to view, consult and download plans relating to utility infrastructure networks in digital and georeferenced format.

National Urban Planning Geoportal in Romania and the New CATUC Rules: What Real Estate Developers Need to Know

Real Estate Due Diligence–Is Checking a Property Through the National Urban Planning Geoportal Sufficient?

Whether the transaction concerns the purchase of an apartment, a house, an office building or an industrial facility, particular attention must be paid to the relevant legal aspects, ranging from documents evidencing the seller’s ownership title to Land Book excerpts, tax clearance certificates, energy performance certificates, technical expert reports, and, of course, the execution of sale and purchase agreements or handover protocols.A real estate lawyer may also prepare a real estate legal due diligence report in order to assess the legal status of the property. In the real estate market, the lawyer plays an important role even before the acquisition is completed. Conducting real estate due diligence prior to the acquisition of a property—whether a plot of land, a house or an apartment—is advisable in order to identify potential legal risks at an early stage.

In conclusion, although the National Urban Planning Geoportal will facilitate and simplify access to information, the involvement of an urban planning lawyer in reviewing the relevant documentation, interpreting the applicable urban planning regulations and managing the administrative procedures required for the development of a project remains essential. 

Note. Pavel, Margarit and Associates Romanian Law Firm is one of the top law firms in Romania, providing high-quality legal services. The firm’s clients include multinational and domestic companies of great magnitude. In 2026, the law firm’s success stories brought it international recognition from the most prestigious international guides and publications in the field. As a result, Pavel, Margarit and Associates Law Firm ranked 3rd in Romania in the Legal 500’s ranking of business law firms with the most relevant expertise. The law firm is internationally recognized by the IFLR 1000 Financial and Corporate 2026 guide. Additionally, Pavel, Margarit and Associates Law Firm is the only law firm in Romania recommended by the international director of Global Law Experts in London in the Dispute Resolution practice area.

French version

Le Géoportail national de l’urbanisme en Roumanie. Comment la numérisation transforme l’accès aux informations relatives aux terrains et aux constructions

Me Radu Pavel, docteur en droit et avocat associé coordinateur du Cabinet d’avocats roumain Pavel, Mărgărit et Associés, précise que la Roumanie a adopté le Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de la construction (CATUC), régi par la Loi n° 169/2026, acte normatif visant à simplifier et à rationaliser le cadre juridique applicable en matière d’urbanisme et d’autorisation des travaux de construction. Conformément à l’article 8, paragraphe (1), lettre l), le Code de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et de la construction (CATUC) réglemente notamment la numérisation des processus ainsi que des procédures opérationnelles et systémiques dans l’exercice des compétences en matière d’urbanisme, dans le respect des principes d’efficience, d’efficacité, d’accessibilité et de qualité des services publics. Ce processus sera facilité par l’intermédiaire de la Plateforme nationale de planification urbaine et territoriale et d’autorisation des constructions, laquelle comprend à son tour le Géoportail national de l’urbanisme et le Guichet unique national pour l’autorisation des constructions.

Bien que la Loi n° 169/2026 prévoie une simplification de l’accès aux informations et une amélioration de l’efficacité des relations entre les autorités et les bénéficiaires, ces mesures ne suppriment pas la complexité juridique des procédures d’urbanisme et d’autorisation, notamment en ce qui concerne la vérification du statut juridique des terrains, l’obtention des avis et autorisations nécessaires, la contestation des actes administratifs ou encore la résolution d’éventuels blocages dans les relations avec les autorités publiques. Ainsi, certaines démarches qui, auparavant, ne pouvaient être effectuées qu’en présentiel pourront désormais être réalisées en ligne, en seulement quelques clics. Le Code de l’urbanisme (CATUC) est appelé à remplacer la Loi n° 350/2001 et la Loi n° 50/1991, en regroupant les règles applicables dans un cadre législatif unique.

Qu’est-ce que le Géoportail national de l’urbanisme et quels changements le CATUC introduit-il en Roumanie ?

Le Géoportail national de l’urbanisme est une plateforme en ligne qui regroupe l’ensemble des plans d’aménagement du territoire et des documents d’urbanisme légalement approuvés au niveau des autorités de l’administration publique et nécessaires aux processus de planification territoriale, de réglementation urbanistique et d’autorisation des travaux de construction. Le Géoportail national de l’urbanisme permet à chaque citoyen :

• de rechercher et de localiser des objets spatiaux ainsi que d’interroger la base de données concernant le classement des terrains dans certaines zones fonctionnelles et les réglementations urbanistiques qui leur sont applicables 
• de consulter directement en ligne, à travers différentes couches thématiques de données spatiales, les plans d’aménagement du territoire et les documents d’urbanisme en vigueur 
• d’effectuer des analyses et de télécharger des rapports et des statistiques relatifs aux orientations de développement spatial du territoire
• de visualiser, d’imprimer et de télécharger des données spatiales concernant les servitudes d’utilité publique, les zonages fonctionnels et les réglementations urbanistiques 
• de visualiser simultanément le contenu de plusieurs couches thématiques superposées de données spatiales

En pratique, le Géoportail fournit des informations techniques qu’un avocat spécialisé en urbanisme en Roumanie peut interpréter sur le plan juridique dans le cadre de la réalisation d’un projet immobilier. Un avocat spécialisé en urbanisme en Roumanie peut également vérifier le statut juridique et urbanistique du bien immobilier, identifier d’éventuelles restrictions à la construction et évaluer la conformité du projet avec les documents d’urbanisme en vigueur. Pourquoi la légalité du PUG (Plan général d’urbanisme) et du PUZ (Plan zonal d’urbanisme), peut-elle influencer l’ensemble d’un projet immobilier et comment un avocat spécialisé en droit foncier en Roumanie peut-il intervenir dans le contexte du Géoportail national de l’urbanisme? Le Géoportail national de l’urbanisme facilitera l’accès aux documents d’urbanisme applicables à un terrain déterminé, notamment au PUG (Plan général d’urbanisme), au PUZ (Plan zonal d’urbanisme), aux zonages fonctionnels, aux servitudes d’utilité publique ainsi qu’aux autres réglementations urbanistiques pertinentes.

La légalité du PUG ou du PUZ peut avoir une incidence sur l’ensemble du projet immobilier, dans la mesure où ces documents déterminent les conditions dans lesquelles un terrain peut être utilisé et construit, notamment les usages autorisés, les indicateurs urbanistiques, les hauteurs autorisées, les règles de recul ainsi que les éventuelles restrictions applicables. Lorsque le document d’urbanisme sur lequel repose le projet est illégal, annulé, suspendu ou n’est plus applicable, des conséquences peuvent également survenir au niveau des procédures d’autorisation ainsi que des actes administratifs adoptés sur le fondement dudit document. Dans ce contexte, un avocat spécialisé en droit immobilier en Roumanie peut vérifier la légalité et l’applicabilité du PUG ou du PUZ concerné. Il peut également identifier les éventuels risques avant l’acquisition du terrain ou le lancement d’un investissement immobilier, analyser les certificats d’urbanisme et les permis de construire et fournir une assistance juridique dans le cadre de procédures administratives ou de contentieux portant sur la suspension ou l’annulation d’actes d’urbanisme. „Le Géoportail peut offrir aux promoteurs une vision plus claire des réglementations applicables à un terrain donné. Toutefois, la véritable valeur de ces informations dépend de leur interprétation juridique. Le rôle de l’avocat en Roumanie consiste à transformer ces données en une évaluation concrète des risques et de la faisabilité du projet” a déclaré Me Radu Pavel, docteur en droit et avocat associé coordinateur du Cabinet d’avocats roumain Pavel, Mărgărit et Associés.

Le format GIS devient le nouveau standard pour les documents d’urbanisme en Roumanie

L’article 138, paragraphe (5) instaure l’obligation d’élaborer l’ensemble des documents d’aménagement du territoire et d’urbanisme au format GIS, conformément à la structure standardisée établie par l’autorité publique centrale compétente en matière d’aménagement du territoire, d’urbanisme et de construction, en vue de leur publication sur le Géoportail national de l’urbanisme. À partir du contenu GIS, des plans sur support physique peuvent être générés et signés par le coordinateur de la documentation concernée. Ils sont ensuite remis par leur auteur au bénéficiaire afin d’être réceptionnés par la structure spécialisée en matière d’urbanisme et de constituer une annexe à la décision d’approbation du conseil local ou départemental, selon le cas. Un avocat spécialisé en droit immobilier en Roumanie peut contribuer à la vérification juridique d’un terrain, déterminer ce qui peut légalement y être construit et analyser le certificat d’urbanisme. Ainsi, la vérification du PUG (Plan général d’urbanisme) et du PUZ (Plan zonal d’urbanisme) devient essentielle pour le marché immobilier en Roumanie.

Le Plan zonal d’urbanisme (PUZ) en Roumanie constitue un instrument important pour le développement urbanistique d’une zone particulière d’une localité. Il contient des informations détaillées sur les différentes fonctions de cette zone, notamment les logements, les espaces verts, les institutions publiques et les services.

• Le PUG (Plan général d’urbanisme) est un document qui établit les orientations de développement de l’ensemble d’une localité, notamment en ce qui concerne: les zones résidentielles, les zones commerciales, les zones industrielles, les espaces verts.
• Le PUZ (Plan zonal d’urbanisme) est un document qui réglemente une zone déterminée d’une localité. Il fixe notamment: la hauteur des constructions, le POT–pourcentage d’occupation du terrain, le CUT–coefficient d’utilisation du terrain, d’autres règles urbanistiques applicables à la zone concernée.

Comment accéder au Géoportail national de l’urbanisme en Roumanie et qui peut modifier les données? L’accès au Géoportail s’effectue au moyen d’une authentification par nom d’utilisateur et mot de passe ou sur la base d’un code généré par l’application, selon différents niveaux d’accès. S’agissant de la modification des données disponibles sur la plateforme, seuls certaines personnes ou certains organismes autorisés disposent d’un droit de modification, notamment :

• les personnes désignées au sein des autorités de l’administration publique centrale, des agences nationales et d’autres entités ayant des compétences en matière de définition des zones de sécurité, des zones de protection et des zones soumises à des restrictions 
• les autorités publiques locales, par l’intermédiaire des personnes désignées au sein de l’institution de l’architecte en chef ou, lorsqu’elles ne disposent pas de personnel spécialisé, par l’intermédiaire du personnel des agences compétentes
• les spécialistes disposant d’un droit de signature pour l’élaboration des plans d’aménagement du territoire et des documents d’urbanisme
• le personnel désigné au sein des centres d’expertise ATU (Aménagement du Territoire et Urbanisme) prévus par le Code
• les propriétaires ou gestionnaires de réseaux d’infrastructures techniques et de services publics situés en surface et/ou en sous-sol

Afin d’accélérer le processus de conception, d’obtention des avis et d’autorisation des réseaux spéciaux de télécommunications, le Géoportail national de l’urbanisme permettra aux institutions relevant du SNAOPSN de visualiser, de consulter et de télécharger les plans relatifs aux réseaux d’infrastructures techniques et de services publics sous format numérique et géoréférencé.

Due diligence immobilière en Roumanie–la vérification d’un terrain sur le Géoportail national de l’urbanisme est-elle suffisante ?

Qu’il s’agisse de l’acquisition d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble de bureaux ou d’un bâtiment industriel, une attention particulière doit être accordée aux aspects juridiques : des documents attestant le droit de propriété du vendeur aux extraits du livre foncier, en passant par les certificats fiscaux, les certificats de performance énergétique, les expertises techniques et, naturellement, la conclusion des contrats de vente ainsi que des procès-verbaux de remise-réception. Un avocat spécialisé en droit immobilier en Roumanie peut également préparer un rapport de due diligence immobilière afin d’analyser la situation juridique du bien immobilier. Sur le marché immobilier, l’avocat joue un rôle important avant même la réalisation de l’acquisition. La réalisation d’une due diligence immobilière avant l’acquisition d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement, est recommandée afin d’identifier en amont les éventuels risques juridiques. En conclusion, même si le Géoportail national de l’urbanisme facilitera et simplifiera l’accès aux informations, l’intervention d’un avocat spécialisé en urbanisme en Roumanie demeure essentielle pour vérifier les documents concernés, interpréter les réglementations urbanistiques applicables et gérer les procédures administratives nécessaires au développement d’un projet.

Note. Le Cabinet d’avocats roumain Pavel Margarit and Associates a pour clients des entreprises étrangères, des sociétés locales de premier plan et des particuliers à haut revenu. En 2026, les succès du Cabinet d’avocats roumain ont été reconnus par les guides et publications internationaux les plus prestigieux. Le Cabinet a été classé 3e en Roumanie par la publication Legal 500. Le Cabinet d’avocats roumain est également reconnu par le guide financier et corporatif IFLR 1000 2026. Le Cabinet d’avocats roumain Pavel, Margarit & Associates est également le seul Cabinet d’avocats en Roumanie recommandé par le Directeur de Global Law Experts à Londres dans le domaine du règlement des litiges. 

Articol trilingv cu caracter meritocratic (II). Partenerul nostru Pavel, Mărgărit și Asociații premiată în top 3 cele mai bune firme de avocatură din România în 2026, pentru al 10-lea an consecutiv, de Legal 500 la Londra. (Pavel, Margarit and Associates ranked in the top 3 best law firms in Romania in 2026, for the 10th consecutive year, by Legal 500 in London/Pavel, Margarit et Associés classé dans le top 3 des meilleurs cabinets d’avocats en Roumanie en 2026, pour la 10e année consécutive, par Legal 500 à Londres)

Notă. Toate articolele Societății de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații în  Jurnalul Bucureștiului

Nota redacției. (Thomas Csinta redactor șef  și director al publicației)

OADD (Organizația pentru Apărarea Deținuților din Diaspora) în sprijinul românilor încarcerați pentru crime sexuale și proxenetism în centrele de detenție din Franța (Châteauroux, Besançon, Aix-Marseille-Provence Métropole/Métropole Nice Côte d’Azur) și în Spania (Lleida), adepți ai „Triunghiul amoros familial (conjugal)” – o crimă sexuală deosebit de gravă și pedepsită foarte sever

OADD (Organizația pentru Apărarea Deținuților din Diaspora) în sprijinul șoferilor români încarcerați (preveniți sau deținuți) în Cehia pentru „furt calificat în bandă organizată” (cu caracter internațional) în cardul transporturilor de mărfuri. Modelul matematic (fenomenologic) avansat pentru detectarea infracțiunilor de tip „cargo theft fraud” („phantom scam”) în contextul legislației cehe în vigoare

OADD (Organizația pentru Apărarea Deținuților din Diaspora) în sprijinul „hoților de cabluri din cupru” români încarcerați (în detenție privizorie cu statut de „preveniți”) în centrele JVA (Justizvollzugsanstalt) ale landurilor germane Bavaria (Würzburg, Schweinfurt, Aschaffenburg, Bamberg) și Hessa (Darmstadt/Eberstadt, Frankfurt am Main I/IV, Weiterstadt). „KriPo” și organizarea Sistemului judiciar german

OADD (Organizația pentru Apărarea Deținuților din Diaspora) în sprijinul unui grup de infractori români (ai diasporei), încarcerați în detenție provizorie (cu statut de „preveniți”) într-un dosar corecțional de spălare de bani, instrumentat de Tribunalul Judiciar Bobigny (Departamentul Seine – Saint Denis, MGP – Métropole du Grand Paris). Modelul matematic (de optimizare) al unei rețele de „spălare de bani” în contextul legislației franceze în vigoare

L’imprescriptibilité des faits dans le dossier criminel TBW (Tueries du Brabant Walon) – „La piste française”. Nici Brabantul nu crede în lacrimi – „Brabantul în haos și sub teroare”. Imprescriptibilitatea faptelor în celebrul dosar al asasinatelor din Brabant – cel mai important, din istoria criminală a Belgiei, pe care de peste 4 decenii autoritățile polițienești și cele judiciare nu au reușit să–l solționeze. „Pista (noastră) franceză”, considerată un „element nou” în dosar a permis relansarea anchetei pentru soluționarea acestuia

Atac canin sângeros la Hărman – Zona Metropolitană Brașov (I). Scrisoare deschisă Primarului comunei Hărman (ZMBv) Onoriu–Aurelian Velican și Poliției din Hărman. „Exemplarul” canin al speciei „Canis lupus familiaris” al „exemplarului” (in)uman Gabriel Ungureanu este plimbat în libertate de către fiul său minor (fără zgardă, fără botniță, fără lesă) și face victime din nou (fiind în „recidivă” de atac)

Atac canin sângeros la Hărman – Zona Metropolitană Brașov (II). Răspunsul Poliței din comuna Hărman (ZMBv) la plângerea depusă pentru „vătămarea corporală gravă” a Puiuțului Buck, adresată, simultan, și primarului comunei Onoriu–Aurelian Velican

Atac canin sângeros la Hărman – Zona Metropolitană Brașov (III). Poliția din Hărman „hors la loi” (în afara legii) și contribuie la „favorizarea infractorului”. Primarul Aurelian – Onoriu Velican – „moșchea”, iar stăpânul câinelui lup agresiv Gabriel Ungureanu (care riscă să devină „infractor” – prin recalificarea faptei în infracțiune conform legii) trăiește, în continuare, cu un profund „sentiment al impunității” și își plimbă, în continuare, câinele lup liber (fără zgardă, fără botniță și fără lesă) sfidând OUG nr.55/2002

„Atac canin sângeros la Hărman” – Zona Metropolitană Brașov (IV). Teorema lui Pitagora aplicată de agentul de Poliție Oana Dorca într-un triunghiul oarecare. „Tăcerea mieilor” primarului Aurelian – Onoriu Velican rămâne surdă, în timp ce o plângere penală contra „șoferului de cursă lungă” Gabriel Ungureanu este în „balotaj” la IJP Brașov

„Atac canin sângeros la Hărman” – Zona Metropolitană Brașov (V). Plângere penală contra lui Gabriel Ungureanu – „Șoferul” câinelui lup condus pe drumul public de fiul său minor, fără „permis de conducere”, fără lesă și fără botniță, în recidivă de atac (care a provocat vătămări corporale grave Puiuțului Buck, plimbat regulamentar)

Atac canin sângeros la Hărman – Zona Metropolitană Brașov (VI). „Agentu’ mititelu’” Oana Dorca de la Poliția Hărman scapă de sancțiune administrativă la IPJ Brașov, dar greșala ei deschide calea urmăririi penale a „șoferului de câine” Gabriel Ungureanu al cărui copil minor (fără „permis de conducere”) plimbă pe bicicletă exemplarul lor canin lup (de categoria II) fără botniță, fără zgardă și lesă, recidivst în atac sângeros

Editorialul verii – „Dispozitivul” Lansarea de carte & „mecanismele de schimb” ale acestuia la „periferia” legii – în special cu participarea „forțată” a elevilor din școli – cu Jurnalul Bucureștiului (publicație cultural – educațională și științifică franco – română cu caracter academic) al CUFR (Centre of French Graduate and Postgraduate advice, education and R&D). Corespondență de la Vasile – Dan Marchiș (poet, eseist, publicist, fondatorul revistei „Sintagme codrene”) cu o notă a redacției (Thomas Csinta – scientist, research professor & director at CUFR R&D, chief editor & director at Jurnalul Bucureștiului, investigative journalist, press attached OADO – United Nations)

Buna-credință în era post-adevărului – principiu juridic și exigență a comunicării publice. Lucrare prezentată la al 36-lea Congres internațional al Universității Apollonia din Iași „Pregătim viitorul promovând excelența” (2026), secțiunea „Comunicare în era post-adevărului – provocări, strategii și responsabilitate socială (sub coordonarea prof. univ. dr. Dumitru Popa). Corespondență de la Av. Asist. PhD Candidate Alexandru – Valentin Varvara – Universitatea Apollonia din Iași)

Dimensiunea economică și financiară a contractelor în învățâmântul universitar juridic românesc și francez (în colaborare cu Av. Asist. PhD Candidate Alexandru – Valentin Varvara – Universitatea Apollonia din Iași) – cu Jurnalul Bucureștiului (publicație cultural – educațională și științifică franco – română cu caracter academic al CUFR – Centre of French Graduate and Postgraduate advice, education and R&D)

https://www.jurnalul-bucurestiului.ro/diaspora-romaneasca-radacini-si-orizonturi-despre-locuirea-identitatii-limbaj-si-apartenenta-cu-jurnalul-bucurestiului-publicatie-cultural-educationala-si-st/

Teoria Codului Sociogenetic (CSG) – Formalismul fenomenologic & matematic în „Constelații Diamantine” la baza unei colaborări franco – libaneze (Thomas Csinta – scientist, research professor & director at CUFR R&D, chief editor & director at Jurnalul Bucureștiului & Anca Cheaito – jurnalistă libaneză, președinte-fondatatoare a revistei „Orient Românesc” și a asociaţiei „România-Levant”)

Subiect de teză de doctorat. In memoriam Christian Ranucci – foarte probabil, nevionvat, condamnat la moarte și executat în 1976 pentru răpirea și asasinarea lui Marie-Dolorès Rambla și presupusa sa legătură cu rețeua pedocriminală a lui Jacques Dugué în conexiune cu dosarul de pedocriminalitate Coral. Ironia sorții–Drama lui Jean-Baptiste Rambla–fratele victimei, condamnat la închisoare pe viață pentru femicide în recidivă (asasinatele abominabile ale lui Corinne Beidl și Cintia Lunimbu)

Corespondență de la TJP (Tribunalul Judiciar Paris). Masoni criminali în fața Curții cu Jurați Paris – Dosarul (multi)criminal al fostei organizații masonice „Athanor” cu implicarea serviciilor de informații DGSI (Direcția genrală a securității Interne) și DGSE (Direcția generală a securității externe) [Francs-maçons criminels devant le Tribunal Judiciaire de Paris – Dossier (multi)criminel de l’ancienne organisation maçonnique „Athanor” avec l’implication des services de renseignement DGSI (Direction générale de la sécurité intérieure) et DGSE (Direction générale de la sécurité extérieure)]

Spectaculoasa evadare a lui Ilyas Kherbouch („Ganito”) din centrul penitenciar Villepinte (regiunea pariziană) conform celebrul principiu al lui Albert Spaggiari („Fără armă, fără ură și fără violență”), presupusul creier al „jafului secolului” de la Banca Société Générale de la Nisa (cu o jumătate de secol în urmă)

Spectaculoasa evadare a lui Ilyas Kherbouch („Ganito”) din centrul penitenciar Villepinte (Métropole du Grand Paris), conform celebrul principiu (reguli) al lui Albert Spaggiari („Fără armă, fără ură și fără violență”), presupusul creier al „jafului secolului” de la Banca Société Générale de la Nisa (cu o jumătate de secol în urmă) cu un deznodământ (final) dezamăgitor ca și în cazul lui Elyazid Ahamada [L’évasion spectaculaire d’Ilyas Kherbouch („Ganito”) du centre pénitentiaire de Villepinte (Métropole du Grand Paris) selon le fameux principe d’Albert Spaggiari („Ni arme, ni haine, ni violence”), le cerveau présumé du „vol du siècle” à la Société Générale de Nice (il y a un demi-siècle) avec un final décevant, comme dans le cas d’Elyazid Ahamada]

Al 36-lea Congres Internațional al Universității Apollonia Iași – „Pregătim viitorul, promovând excelemnța” – 2026. Formalismul matematic al Codului Socio–Genetic (CSG) în cadrul psiho(sociologiei) matematice cu aplicații la studiul comportamentului infracțional criminal în contextul „iresponsabilității penale”, în timpul republicilor franceze. Studiul dosarului de cvadruplu asasinat (triplu pedicid și un femicid) al românului Florian – Sebastian Bălan condamnat la 30 de ani de recluziune criminală (încarcerat în detenție criminală în Franța)

Formalismul matematic al Codului Socio–Genetic (Sociogenetic/CSG) în cadrul psiho(sociologiei) matematice cu aplicații la studiul comportamentului infracțional criminal în contextul „iresponsabilității penale” în timpul republicilor franceze

Profesorul Thomas Csinta – „arhitect al gândirii interdisciplinare” și „spirit enciclopedic al vremurilor noastre” (Anca Cheaito – jurnalistă româno – libaneză, Revista „Orient Românesc” – septembrie 2025, președinta fondatoare a asociației „România-Levant” și a revistei culturale „Orient Românesc”) în parteneriat cu Jurnalul Național Săptămănal Independent „Patria Română” [Director G-ral Bg. (r) Dr. h. c. Bartolomeu – Constantin Săvoiu, Mare Maestru al MLNR1880, redactor șef Alexandru Naghi]

„Ecuațiile Societății” – Cum decodificăm lumea socială prin intermediul modelelor fizico – matematice conform profesorului Thomas Csinta – cu Jurnalul Bucureștiului (publicație cultural – educațională și științifică franco – română cu caracter academic, acreditată și promovată de Economic and commercial mission of La Francophonie in Central and Eastern Europe ca sursă sigură de informare). Corespondență de la jurnalista Anca Cheaito din Liban (președinte-fondatatoare a revistei „Orient Românesc” și a asociaţiei „România-Levant”)