Anularea unui titlu de proprietate emis în mod nelegal poate fi solicitată de orice persoană care justifică un interes. Dacă titlul de proprietate a fost eliberat pe numele altei persoane, acesta va putea fi anulat. Instanța va acorda dreptul de proprietate adevăratului proprietar al terenului. Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații recomandă apelarea la un avocat specializat în litigii și drept civil pentru a vă îndruma în demersurile necesare anulării unui titlu de proprietate în instanța de judecată.
Titularul unei acțiuni în constatare a nulității absolute a actelor de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate emise cu încălcarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 poate fi orice persoană care justifică un interes legitim. Conform dispozițiilor art. III din Legea nr. 169/1997:
(1) Sunt lovite de nulitate absolută, potrivit dispozițiilor legislației civile, aplicabile la data încheierii actului juridic, următoarele acte emise cu încălcarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991, Legii nr.1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 și ale Legii nr. 169/1997, cu modificările și completările ulterioare și ale prezentei legi:
a) actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate, în favoarea persoanelor care nu erau îndreptățite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri sau constituiri.
- actele de reconstituire în favoarea unor persoane care nu au avut niciodată teren în proprietate predat la cooperativa agricolă de producție sau la stat sau care nu au moștenit asemenea terenuri;
- actele de reconstituire și constituire în favoarea altor persoane asupra vechilor amplasamente ale foștilor proprietari, solicitate de către aceștia, în termen legal, libere la data solicitării, în baza Legii nr. 18/1991 pentru terenurile intravilane, a Legii nr. 1/2000 și a prezentei legi, precum și actele de constituire pe terenuri scoase din domeniul public în acest scop;
- actele de reconstituire și constituire a dreptului de proprietate în favoarea altor persoane asupra terenurilor proprietarilor care nu au fost înscriși în cooperativa agricolă de producție, nu au predat terenurile statului sau acestea nu au fost preluate de stat prin acte translative de proprietate;
- actele de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate emise după eliberarea titlului de proprietate fostului proprietar pe vechiul amplasament, transcris în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni sau, după caz, intabulat în cartea funciară, precum și actele de înstrăinare efectuate în baza lor;
- actele de reconstituire și constituire a dreptului de proprietate în măsura în care au depășit limitele de suprafață stabilite de art. 24 alin. (1) din Legea fondului funciar nr. 18/1991;
- actele de reconstituire a dreptului de proprietate asupra unor terenuri forestiere pentru persoanele care nu au deținut anterior în proprietate astfel de terenuri.
b) actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole aflate în domeniul public sau privat al statului, ori în domeniul public al comunelor, oraşelor sau municipiilor;
c) actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate în intravilanul localităţilor, pe terenurile revendicate de foştii proprietari, cu excepţia celor atribuite conform art. 23 din lege;
d) actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole constituite ca izlaz comunal;
e) actele de constituire a dreptului de proprietate, în condiţiile art. 20, în localităţile în care s-a aplicat cota de reducere prevăzută de lege;
f) actele de constituire a dreptului de proprietate, în condiţiile art. 20 şi în cazul în care în localitatea respectivă nu s-a constituit dreptul de proprietate persoanelor îndreptăţite de lege;
g) transferurile de terenuri dintr-o localitate în alta, efectuate cu încălcarea condiţiilor prevăzute de lege, în scopul ilicit de a spori prin aceasta valoarea terenului primit ca urmare a transferului;
h) actele de vânzare-cumpărare privind construcţiile afectate unei utilizări sociale sau culturale-case de locuit, creşe, grădiniţe, cantine, cămine culturale, sedii şi altele asemenea-ce au aparţinut cooperativelor agricole de producţie, cu încălcarea dispoziţiilor imperative prevăzute la ultimul alineat al art. 28 din lege.
(2) Nulitatea poate fi invocată de primar, prefect, Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților și de alte persoane care justifică un interes legitim, iar soluționarea cererilor este de competența instanțelor judecătorești de drept comun.
(21) Nulitatea absolută, în sensul prezentei legi, va putea fi invocată și în litigiile în curs.
Pentru a constata nulitatea absolută a unui titlu de proprietate, instanța verifică îndeplinirea fiecărei condiții impuse de dispozițiile legale anterior prezentate. Constatarea nulității absolute a titlului de proprietate poate fi solicitată de orice persoană interesată de suprafața de teren cuprinsă în titlul de proprietate în mod nelegal și poate fi făcută oricând, chiar și după trecerea unui anumit interval de timp. Este necesar să apelați la un avocat specializat în litigii și drept civil pentru anularea titlului de proprietate eliberat pe numele altei persoane conform situațiilor anterior prezentate.
Referitor la practica judiciară în domeniul constatării nulității absolute a actelor de reconstituire a dreptului de proprietate se remarcă faptul potrivit căruia motivul cel mai frecvent pentru care s-au admis cererile în constarea nulității absolute a titlurilor de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991, republicată, l-a constituit lipsa cererii de reconstituire a dreptului de proprietate, situație care se circumscrie art. III alin. (1) lit. a) din Legea nr. 169/1997, ce prevede că sunt nule absolut actele de reconstituire a dreptului de proprietate în favoarea persoanelor care nu erau îndreptățite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri.
De asemenea, în lipsa formulării unei cereri de reconstituire a dreptului de proprietate, multe instanțe au apreciat că reclamanții nu pot fi subiecți în cadrul procedurii speciale, având ca obiect cererea de constatare a nulității absolute a titlului de proprietate, arătându-se că, doar persoana care a urmat procedura retrocedării stabilită de lege are interes și deține calitate procesuală activă pentru a invoca nulitatea unui titlu de proprietate care s-ar fi eliberat unei persoane neîndreptățite, și, pe cale de consecință, cererea de constatare a nulității a fost respinsă din acest motiv (Sentința civilă nr. 275/R din 2004 a Curții de Apel Pitești).
Astfel cum am prezentat anterior, nulitatea titlului de proprietate poate fi cerută în mai multe cazuri, de ex. atunci când titlul de proprietate a fost eliberat unor persoane care nu au deținut teren în proprietate, sau unor persoane care nu au predat terenul cooperativelor agricole, toate aceste situații reglementate în mod expres de dispozițiile legale putând sta la baza unui proces deschis în fața instanței de judecată.
Pentru realizarea demersurilor privind anularea unui titlu de proprietate emis în mod nelegal, Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații recomandă apelarea la un avocat specializat în litigii și drept civil, fond funciar, care să analizeze atât condițiile în care a fost emis un titlu de proprietate, cât și dispozițiile legale aplicabile în scopul identificării situațiilor în care titlul de proprietate poate fi anulat.
Notă. Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații este una dintre societățile de avocatură de top din România, care furnizează servicii juridice de cea mai înaltă calitate. Printre clienții societății de avocatură se află companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2022, poveștile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoașterea internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații s-a situat în acest an pe locul 3 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de publicația Legal 500. Societatea de avocatură este recunoscută la nivel internațional și de ghidul IFLR 1000 Financial and Coporate 2022. De asemenea, Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații este singura societatea de avocatură din România recomandată de directorul internațional Global Law Experts din Londra în aria de practică Dispute Resolution.
English version
The annulment of an illegally issued title deed in Romania may be requested by any person justifying an interest. If title deed was issued on the name of another person this could be subject of annulment in Romania. Court will settle the property right over the land in Romania according with the documents submitted.. In order to carry out the proceedings regarding the annulment of an illegally issued title deed in Romania, Pavel, Mărgărit and Associates Romanian Law Firm recommends to hire a lawyer specialized in civil litigation in Romania to obtain the annulment of the property deed in Romania.
The plaintiff of an action for annulment of a title deed in Romania issued in violation of the provisions of the Romanian Law no. 18/1991 may be any person who justifies a legitimate interest. According to the provisions of Article III of Law no. 169/1997:
(1) the following acts issued in violation of the provisions of the Romanian Law no. 18/1991, Romanian Law no. 1/2000 for the restoration of the ownership right over agricultural and forestry lands in Romania, are struck by annulment, according to the provisions of the Romanian civil legislation, applicable at the date of the conclusion of the legal act, requested according to the provisions of the Romanian Law no. 18/1991 and of Romanian Law no. 169/1997, as amended and supplemented by this Romanian Law:
a) the property deed in Romania or establishment of the property right in Romania, in favor of any persons who were not entitled, according to the law, to such reconstructions or constitutions.
- the title deed in Romania in favor of persons who have never owned land handed over to the agricultural production cooperative in Romania or to the state or who have not inherited such land in Romania;
- the deed of the Romanian property in favor of other persons on the old sites of former owners, requested by them, in legal deadline, free at the date of the request, under Romanian Law no. 18/1991 for in city lands, Romanian Law no. 1/2000 and this law, as well as acts of incorporation on land taken out of the public domain for this purpose in Romania;
- the title deed in favor of other persons over the land in Romania of the owners who were not enrolled in the agricultural production cooperative, did not hand over the land to the state or these were not taken over by the state through translational acts of ownership in Romania;
- title deed issued after the issuance of the title of ownership to the former owner on the old site in Romania, transcribed in the registers of transcriptions and inscriptions or, as the case may be, register in the land register, as well as the acts of alienation carried out on their basis;property deed to the extent that they exceeded the area limits established by article 24 paragraph (1) of the Romanian Land Fund Law no. 18/1991;
- property deed of forest land in Romania for persons who have not previously owned such lands in Romania.
b) the property documents in Romania establishing the right of ownership in Romania on agricultural land in the public or private domain of the state, or in the public domain of communes, cities or municipalities;
c) the property deed issued over the land in the town in Romania, on the lands claimed by the former owners in Romania, except those assigned in accordance with article 23 of the Romanian Law;
d) the acts of establishment of the right of ownership on agricultural land in Romania constituted as „Izlaz Communal” (near the lake);
e) the acts of establishment of the right of property in Romania, under the conditions of article 20, in the cities where the discount rate provided by law was applied;
f) the acts of constitution of the right of property in Romania, under the terms of art. 20 and if the respective city has not constituted the right of ownership of persons entitled by Romanian law.
g) transfers of land in Romania from one city to another, made in violation of the conditions stipulated by Romanian law, for the illicit purpose of increasing the value of the land received.
h) sales and purchase documents regarding constructions affected by social or cultural use-houses for living, nurseries, kindergartens, canteens, cultural homes, premises and the like in Romania-which belonged to the agricultural cooperatives of production in Romania, in violation of the mandatory provisions stipulated in the last paragraph of article 28 of the Romanian law.
(2) The annulment of the property title in Romania may be invoked by the mayor, prefect, National Authority for property restitution and other persons who justify a legitimate interest in Romania, and the settlement of applications is the competence of the common law courts in Romania.
(21) The annulment of the property deed in Romania, within the meaning of this law, may also be invoked in pending disputes in Romania.
In order to establish the annulment of a property deed in Romania, the court verify the fulfillment of each condition imposed by the legal provisions previously presented. The annulment of the title of deed in Romania can be claimed by any person interested in the land area included in the title deed illegally issued in Romania and can be made at any time, even after a certain period of time.
Regarding the jurisprudence in Romania in the field of the annulment of the title deed in Romania, it is noted that most common reason for which the applications were admitted for annulment of the property deed in Romania issued under Romanian Law no. 18/1991, republished, it constituted the lack of application for the restoration of the right of property in Romania, a situation that is circumscribed by art. III paragraph (1) letter a) of Romanian Law no. 169/1997, which provides that the documents for the restoration of the right of property in Romania in favor of persons who were not entitled, according to the law, to such reconstructions. It is necessary to hire to a lawyer specialized in civil litigation in Romania to obtain an annulment of a title deed in front of the court in Romania.
Also, in the absence of a request for the restoration of the right of property in Romania, many Romanian courts have held that the applicants cannot be subject to special proceedings, with the object of the application for absolute cancellation of the property title in Romania, stating that, only the person who followed the procedure the restitution established by Romanian law has interest and has an active procedural capacity to invoke the annulment of a property deed in Romania that would have been issued to a person unjustified, and, as a consequence, the action of annulment was rejected for this reason in Romania (Civil judgment no. 275/R of 2004 of the Pitesti Court of Appeal).
As we have previously submitted, the annulment of the title deed in Romania may be required in several cases, e.g, when the title of property has been issued in Romania to persons who have not owned land in Romania, or to persons who have not handed the land over to agricultural cooperatives in Romania, all these situations expressly regulated by the Romanian legal provisions may form the basis of a trial opened before the court.
In order to carry out the proceedings regarding the annulment of an illegally issued property deed in Romania, the Pavel, Mărgărit and Associates Romanian Law Firm recommends to hire a lawyer specialized in civil law and property law in Romania, who should analyze both the conditions under which a property title was issued, as well as the applicable legal provisions for the purpose of identifying the situations in which the title deed can be annulled in Romania.
Note. Pavel, Mărgărit and Associates Romanian Law Firm is one of the top law firms in Romania, offering top legal advice. The Romanian law firm’s clients are foreign and top local companies and high worth individuals. In 2022, the success stories of the Romanian Law Firm have brought recognition from the most prestigious international guides and publications. The firm was ranked third place in Romania by the Legal 500 publication. The Romanian law firm is also recognized by IFLR 1000 Financial and Corporate Guide 2022. Pavel, Mărgărit and Associates Romanian Law Firm is also the only law firm in Romania recommended by the Global Law Experts Director in London in the Dispute Resolution area of Practice.
Articol asociat
Notă. Alte articole ale Societății de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații în Jurnalul Bucureştiului
Nota redacției
Parteneriat Jurnalul Bucureştiului
Lucrări științifice ale autorului publicate sub egida 
