Ȋnregistrarea unui contract de ȋnchiriere a unui imobil la ANAF este o obligație legală pentru proprietarii din România și vine la pachet cu o serie de beneficii, atât pentru ei, cât și pentru chiriași. De cealaltă parte, nerespectarea legii implică sancțiuni și poate lăsa loc de abuzuri, de ambele părți. Cel mai recent studiu realizat de agenția imobiliară Kastel Group a arătat că doar 33,7% dintre chiriașii români știu că au contractul de ȋnchiriere ȋnregistrat la Administrația Financiară, ȋn timp ce 34,9% declară că au un contract nedeclarat, ori o proprietate ȋnchiriată mascat, sub forma unui comodat sau doar o ȋnțelegere verbală. Ce riscă un chiriaș fără forme legale, dar un proprietar care nu își declară veniturile obținute din chirie?
,,Piața imobiliară se poate dezvolta doar dacă se bazează pe corectitudine și respectarea legii. Le spunem asta din start tuturor clienților și colaboratorilor noștri. Lucrăm cu juriști și experți financiari care ne ajută să ȋi informăm ce obligații legale au și care sunt consecințele ȋncălcării lor. Din păcate, ultimul studiu Kastel ne-a demonstrat că piața continuă să rămână ȋntr-o zonă gri și că mai este multă educație de făcut la acest capitol”, spune Christian Tudorache, CEO și cofondator Kastel Group.
Neîncheierea unui contract în formă scrisă este de cele mai multe ori intenționată, proprietarul urmărind evitarea plății impozitelor pe veniturile obținute din chirie. Totuși, riscurile la care se expune nu ar trebui să fie neglijate.
,,În lipsa unui contract scris, proprietarul nu va putea demonstra obligațiile pe care chiriașul și le-a asumat și, pe cale de consecință, nu va putea dovedi eventualele pretenții față de acesta. Problemele pe care proprietarul le poate întâmpina în lipsa unui contract de închiriere în formă scrisă pot fi legate de: refuzul de plată a chiriei, plata unei chirii mai mici decât cea convenită, imposibilitatea controlării modului de folosire a imobilului, imposibilitatea controlării duratei contractului, imposibilitatea perceperii de penalități de întârziere la plata chiriei. În lipsa unui contract de închiriere, cel mai probabil nu va exista nici procesul verbal de predare-primire a imobilului, astfel încât, la restituire, chiriașul va putea contesta orice pretenții ale proprietarului legate de starea imobilului sau de dotările acestuia”, explică avocatul Doru Neamțu.
Ȋn același timp, proprietarul nu va putea executa silit chiriașul pentru recuperarea eventualelor chirii restante sau pentru restituirea imobilului la expirarea duratei stabilite inițial. Totodată, el va răspunde penal pentru săvârșirea infracțiunii de evaziune fiscală în cazul neîncheierii contractului de închiriere în formă scrisă și nedeclarării veniturilor obținute. În această situație, organele de cercetare penală pot fi sesizate chiar și de către chiriaș.
,,Legea prevede sancțiuni extrem de aspre pentru astfel de fapte, respectiv închisoarea de la doi la opt ani și interzicerea unor drepturi sau amendă penală. Individualizarea pedepsei se realizează în funcție de valoarea prejudiciului, precum și de momentul și condițiile în care acesta este acoperit”, completează Doru Neamțu.
De cele mai multe ori, chiriașul nu protestează față de decizia proprietarului de a nu ȋncheia un contract de teama că i s-ar putea cere mai mulți bani pe chirie. Ȋnsă, acesta ignoră abuzurile la care se expune. Evacuarea forțată, ȋnainte de termenul agreat și fără preaviz, majorarea unilaterală a chiriei, impunerea unor costuri despre care nu s-a discutat inițial, imputarea unor deficiențe preexistente ale spațiului, vizite neanunțate, chiar și însușirea bunurilor sale sunt doar câteva exemple. Întocmirea unui contract de comodat care maschează o închiriere reprezintă o soluție des întâlnită ȋn piață. Principala caracteristică a contractului de comodat este transmiterea folosinței gratuite asupra unui bun. Atunci când se percepe o sumă de bani pentru respectiva folosință se anulează conceptul de „comodat” și vorbim despre o înțelegere frauduloasă, ce are ca scop evaziunea fiscală.
,,Să vorbim despre situația în care chiriașul se prezintă cu bună știință și în înțelegere cu proprietarul ca fiind un comodatar, iar chiria este plătită, respectiv încasată “la negru” (nedeclarată). O astfel de înțelegere este element constitutiv al infracțiunii de evaziune fiscală, prin ascunderea sursei impozabile sau taxabile. Astfel, răspunderea penală este a tuturor celor implicați, adică, inclusiv a chiriașului. Chiar dacă autorul infracțiunii este proprietarul (pentru că acesta nu-și declară veniturile în vederea fiscalizării), chiriașul va fi considerat complice, adică persoana care, cu intenție, înlesnește sau ajută în orice mod la săvârșirea unei fapte prevăzute de legea penală. Potrivit Codului penal, complicele va fi pedepsit cu aceeași pedeapsă prevăzută de lege pentru autor”, mai spune Doru Neamțu.
Nota redacției
Codul Fiscal la art. 64 alin. (1) litera c) menționează că veniturile din cedarea folosinței bunurilor se impozitează cu 10%. Pe lângă impozitul de 10%, în funcție de volumul veniturilor din chirii, persoană care încasează aceste venituri mai trebuie să plătească și contribuția la sănătate CASS–10%. Contribuțiile la sănătate (CASS–10%) se plătesc doar în cazul în care veniturile calculate pentru impozitare, sunt mai mari decât valoarea a 12 salarii minime brute pe economie–plafon pentru anul 2021 -> 12 luni, adică 27.600 lei. Venitul brut din chirie este reprezentat de sumele efectiv încasate conform contractului de chirie. Cota de impozit (10%) se va aplică la venitul net din chirie care este determinat prin aplicarea cotei forfetare de 40% asupra venitului brut realizat.
CASS (10%) se aplică la plafonul de 12 salarii minime. Stabilirea depășirii plafonului de 27.600 lei (plafon valabil la 2021) pentru încadrarea la plata CASS se realizează tot raportat la venitul net din chirii. Declararea veniturilor din chirii. Veniturile din chirii se declara prin intermediul declarației unice, în baza căreia se vor calcula impozitul și contribuția de asigurări sociale de sănătate CASS (dacă e cazul). Declarația unică se poate depune atât în format fizic la ghișeu sau online prin intermediul spațiului virtual:
- până la dată de 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a veniturilor în vederea declarării venitului realizat și stabilirii/definitivării impozitului anual pe venit și a contribuțiilor sociale;
- până la dată de 25 mai inclusiv a fiecărui an, pentru stabilirea și declararea impozitului pe venitul estimat/normă de venit a se realiza în fiecare an fiscal, precum și pentru declararea și stabilirea contribuțiilor sociale datorate;
Declarația se va depune în termen de 30 de zile de la dată producerii evenimentului/încheierii contractului între părți, în cazul contribuabililor care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare pentru care impunerea este finală și care nu au avut, până la acea dată, obligația depunerii declarației unice.
Una dintre soluțiile prin care piața chiriilor ar putea deveni un loc sigur, lipsit de riscuri atât pentru proprietar, cât și pentru chiriaș, este serviciul de property management pe care Kastel Group ȋl implementează deja pentru clienții săi. Prin intermediul acestui serviciu, problemele administrative sunt preluate de către specialiști, care se ocupă de gestionarea imobilului și asigură legătura dintre proprietar și chiriaș.
Notă. Kastel Group este o agenție imobiliară full-service, fondată ȋn 2013, ȋn București. Compania oferă servicii precum consultanță imobiliară, property management, asigurări și rent-a-car. Kastel Group are peste 400 de proprietăți ȋn potofoliu și mai mult de 1.000 de tranzacții realizate cu succes.
Articol asociat
Nota redacției
Parteneriat Jurnalul Bucureştiului
Lucrări științifice ale autorului publicate sub egida 
[…] Ce riscă proprietarii și chiriașii care nu ȋnregistrează contractele de ȋnchiriere? […]