Articol juridic trilingv. Legea Nordis 2025 – Garanții și obligații pentru dezvoltatorii și cumpărătorii de apartamente în faza de proiect (The Nordis Law 2025 in Romania – Guarantees and obligations for developers and buyers of off-plan apartments/Loi Nordis 2025 en Roumanie – Garanties et obligations pour les promoteurs et les acquéreurs d’appartements en phase de projet) de la partenerul nostru Societatea de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații  

Dr. Radu Pavel, Avocat Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, subliniază că intrarea în vigoare a Legii nr. 207/2025 („Legea Nordis”) marchează o reformă majoră în domeniul dreptului imobiliar, consolidând semnificativ protecția cumpărătorilor de apartamente în faza de proiect și impunând obligații stricte dezvoltatorilor imobiliari. Noile reglementări vizează creșterea siguranței juridice prin introducerea formei autentice și a înscrierii în Cartea funciară a promisiunilor de vânzare, instituirea conturilor bancare separate pentru avansuri, limitarea utilizării acestora și reglementarea riguroasă a preapartamentării. În același timp, legislația creează un cadru mai sever de responsabilitate pentru dezvoltatori și reduce riscurile asociate insolvenței, întârzierilor sau proiectelor nefinalizate, însă aplicarea corectă a noilor norme și valorificarea remediilor legale disponibile necesită o analiză atentă și asistență juridică specializată, atât pentru cumpărători, cât și pentru investitori.

Pachetul 2 de măsuri fiscale: CCR validează noile dispoziții privind majorarea taxelor de la 1 ianuarie 2026

Intrarea în vigoare a Legii nr. 207/2025, cunoscută în mod uzual drept „Legea Nordis”, reprezintă una dintre cele mai importante reforme legislative în materia dreptului imobiliar din ultimii ani, întrucât modifică fundamental modul în care sunt protejați cumpărătorii de apartamente în faza de proiect. Legea stabilește obligații sporite pentru dezvoltatori, pornind de la nivelul calitativ al construcției și continuând cu necesitatea existenței unor garanții financiare concrete, instituirea contului bancar separat pentru încasarea avansurilor și efectuarea corectă a operațiunilor de preapartamentare. Astfel, noile prevederi oferă un cadru juridic clar, menit să prevină riscurile generate în trecut de proiectele imobiliare sistate, nefinalizate sau executate necorespunzător.

Cum îți poți proteja firma în timpul și după un control ANAF: Asistență, contestații și suspendarea executării

Promisiuni de vânzare și apartamente viitoare–Obligațiile dezvoltatorilor, forma autentică și înscrierea în Cartea funciară

Primul element important introdus de Legea nr. 207/2025 privește cadrul tehnic și juridic al dezvoltării imobiliare, stabilind obligații clare pentru dezvoltatori în ceea ce privește nivelul calitativ al construcției, obținerea avizelor și efectuarea recepțiilor. Legea impune și responsabilitatea dezvoltatorului de a soluționa neconformitățile apărute pe durata execuției și de a preda cartea tehnică a construcției proprietarului. Aceste cerințe sunt esențiale pentru protejarea intereselor cumpărătorilor, întrucât documentația corect întocmită, verificată și înscrisă în Cartea funciară determină modul în care viitorul drept de proprietate va fi consolidat și recunoscut. Într-un context în care proiectele imobiliare pot fi afectate de dificultăți financiare, acumularea de datorii, insolvența firmelor sau chiar riscul falimentului firmei, reglementarea strictă a procedurilor de execuție și predare contribuie la menținerea stabilității raportului juridic și a garanțiilor aferente viitorului titlu de proprietate.

Impozite mai mari pe locuințe și autoturisme din 2026: Cum sunt afectați proprietarii

O modificare esențială adusă de Legea nr. 207/2025 este aceea că promisiunile de vânzare, promisiunile de cumpărare sau promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare se încheie numai în formă autentică. Notarul public are obligația de a solicita notarea în Cartea funciară a promisiunii de vânzare-cumpărare fie în ziua întocmirii, fie cel târziu în următoarea zi lucrătoare, astfel devine o condiție prealabilă pentru validitatea actului. Aceste măsuri sporesc siguranța juridică în materia dreptului imobiliar, deoarece conferă opozabilitate antecontractelor și permit cumpărătorilor să își protejeze drepturile inclusiv în situații critice, precum declanșarea procedura insolvenței, circumstanțe în care operațiunile de înscriere și publicitate imobiliară devin decisive pentru conservarea titlului de proprietate. Totodată, convențiile de rezervare se pot încheia pentru maximum 60 de zile, iar sumele plătite ca rezervare nu pot depăși 5% din preț, orice sumă ce depășește acest prag fiind sancționată cu nulitatea absolută a convenției, conform art. 22 alin. (5) din lege. În caz de culpă exclusivă a dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenției de rezervare.

Concordatul preventiv în contextul Legii insovenței și normelor europene: Categorii creanțe, mecanismul de impunere și implicațiile pentru creditori (Statistică)

Un aspect important de reținut atât pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărători, întrucât pot fi afectate și drepturile acestora, sunt eventualele neînțelegeri și dispute cu vecinii complexului imobiliar, care pot intenta o acțiune în anulare a autorizației de construire în instanță. În această situație, proiectul poate fi suspendat, iar aceste acțiuni paralizează activitatea dezvoltatorului și întârzie semnificativ finalizarea proiectului, afectând direct termenul de predare a apartamentelor și generând riscuri sau chiar pierderi financiare semnificative.

Cont bancar separat și utilizarea avansurilor–Garanții financiare pentru cumpărători

Pentru a proteja sumele de bani plătite de cumpărători, legea impune ca avansurile achitate în baza promisiunii de vânzare-cumpărare să fie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat exclusiv edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, potrivit art. 22 alin. (6)–(7) din Legea nr. 207/2025. Mai mult, utilizarea acestor sume este strict reglementată și limitată: ele pot fi cheltuite doar în scopul dezvoltării proiectului și numai cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier. Există și limite procentuale clare: maximum 25% din preț poate fi alocat părții de rezistență și, după finalizarea acesteia, maximum 20% din preț pentru partea de instalații. Utilizarea avansurilor în alte scopuri decât cele prevăzute de lege este interzisă și sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului înregistrată în anul anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune. Aceste măsuri vizează prevenirea riscului ca dezvoltatorul să intre în insolvență sau faliment din cauza deturnării fondurilor, un risc major pentru cumpărător.

Pachetul 2 de Măsuri Fiscale se modifică din nou: Capitalulul social minim obligatoriu din 2026 și reguli noi pentru SRL-uri

În situațiile în care dezvoltatorul nu își respectă obligațiile legale sau contractuale privind depozitarea și utilizarea avansurilor, sau atunci când există indicii temeinice privind iminenta insolvență, legislația conferă cumpărătorilor posibilitatea de a solicita instanței emiterea unei hotărâri judecătorești care să producă efecte similare unui contract, în temeiul art. 1.669 Cod civil. Astfel, cadrul legal asigură cumpărătorilor o protecție suplimentară, oferind nu doar remedii civile pentru recuperarea sumelor plătite, ci și instrumente preventive împotriva riscului de pierdere a avansurilor în cazul neexecutării obligațiilor de către dezvoltator.

Preapartamentarea și actualizarea cărților funciare–Proceduri cadastrale pentru unități viitoare

Preapartamentarea reprezintă una dintre cele mai importante garanții pentru cumpărătorii de apartamente în faza de proiect. Conform art. 26 alin. (9)–(11) din Legea cadastrului nr. 7/1996, operațiunea de preapartamentare se realizează pe baza unui act autentic întocmit în temeiul documentației cadastrale recepționate de OCPI, întocmite în baza autorizației de construire. Prin această procedură se deschid cărți funciare individuale pentru toate unitățile viitoare ale condominiului, cu mențiunea „bun viitor”. Dacă proiectul suferă modificări ulterioare cu privire la numărul unităților, actualizarea cărților funciare se face printr-un nou act autentic, fără acordul promitentului cumpărător, cu excepția situațiilor în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității, caz în care acordul cumpărătorului este indispensabil.

Abia după finalizarea construcției și semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, urmat de certificatul de atestare, se realizează apartamentarea propriu-zisă și actualizarea cărților funciare definitive. Astfel, dezvoltatorul are responsabilitatea de a finaliza proiectul și poate promite înstrăinarea unității individuale doar după notarea autorizației de construire în Cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare individuale pentru unitățile viitoare. În completarea acestor garanții, cumpărătorii au dreptul de a iniția executarea silită asupra dezvoltatorului, inclusiv prin poprirea conturilor acestuia, ca măsură de protecție a drepturilor lor și de recuperare a avansurilor sau a sumelor plătite, în special în situațiile în care apar litigii între dezvoltator și proprietar, întârzieri ale proiectului sau dificultăți financiare ale dezvoltatorului.

PLx 255/2025: Noi facilități pentru proiecte de energie verde – Simplificarea autorizării și extinderea suprafațelor de teren în România

Remediile juridice ale cumpărătorului în caz de neexecutare a obligațiilor de către dezvoltatorul imobiliar

În fața riscurilor inerente unui proiect imobiliar, cum ar fi întârzierile în construcție, contestațiile care pot duce la anularea autorizației de construire sau cel mai mare risc, intrarea dezvoltatorului în procedura insolvenței, cumpărătorii dispun de o serie de remedii juridice. Regimul remediilor juridice este esențial pentru situațiile în care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile, iar cumpărătorul este expus riscului pierderii avansului, întârzierilor semnificative sau chiar imposibilității obținerii apartamentului. Remediile includ: acțiuni privind rezoluțiunea promisiunii de vânzare, obținerea unei hotărâri care ține loc de contract în temeiul art. 1.669 Cod civil, inițierea executării silite, poprirea conturilor dezvoltatorului, acțiuni în daune, precum și formularea declarației de creanță în cazul deschiderii procedura insolvenței. De asemenea în măsura în care dezvoltatorul intră în insolvență, cumpărătorul poate formula o declarație de creanță și poate solicita instanței obligarea dezvoltatorului la executarea contractului, însă pentru a fi admisă, legea insolvenței impune condiții stricte, conform art. 131:

• prețul a fost achitat integral sau poate fi plătit la cerere, iar bunul este deja în posesia cumpărătorului
• prețul nu este mai mic decât valoarea de piață a bunului
• bunul nu este esențial pentru planul de reorganizare
• promisiunea să fie înscrisă în Cartea Funciară în cazul imobilelor

Executări silite și poprire: Contestații, suspendări și protecția drepturilor tale

„Noile măsuri de protecție a cumpărătorilor trebuie tratate cu mare atenție pentru a evita pierderi financiare semnificative, mai ales în fața riscului privind o firmă în insolvență.”, Dr. Radu Pavel, a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații. În concluzie, Legea Nordis 2025 aduce un set de garanții legislative esențiale pentru cumpărătorii de apartamente în faza de proiect, impunând obligații stricte dezvoltatorilor imobiliari, precum notarea acestora în Cartea Funciară, precum și achitarea avansurilor într-un cont bancar distinct, sub un regim de utilizare strict controlat. Cu toate acestea, principala cauză a pierderii banilor de către cumpărători rămâne insolvența dezvoltatorului, iar remediile legale, deși există, sunt condiționate de respectarea strictă a cerințelor procedurale și de data certă a contractelor.

Notă. Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații este una dintre societățile de avocatură de top din România, care furnizează servicii juridice de cea mai înaltă calitate. Printre clienții societății de avocatură se află companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2025, poveștile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoașterea internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații s-a situat în acest an pe locul 3 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de publicația Legal 500. Societatea de avocatură este recunoscută la nivel internațional și de ghidul IFLR 1000 Financial and Corporate 2025. De asemenea, Pavel, Mărgărit și Asociații este singură societatea de avocatură din România recomandată de directorul internațional Global Law Experts din Londra în aria de practică Dispute Resolution.

English version

Dr. Radu Pavel, Managing Partener of the Romanian Law Firm Pavel, Mărgărit and Associates, emphasizes that the entry into force of Law No. 207/2025 („the Nordis Law”) marks a major reform in the field of real estate law, significantly strengthening the protection of buyers of off-plan apartments and imposing strict obligations on real estate developers. The new regulations aim to enhance legal certainty by introducing the mandatory authentic form and registration in the Land Registry of sale-purchase promises, the establishment of separate bank accounts for advance payments, limitations on the use of such funds, and the strict regulation of pre-apartment registration. At the same time, the legislation creates a more stringent liability framework for developers and reduces the risks associated with insolvency, delays, or unfinished projects; however, the proper application of the new rules and the effective use of available legal remedies require careful legal analysis and specialized legal assistance for both buyers and investors.

 The 2025 Wave of NAFA tax audits in Romania: Legal remedies against tax decisions

The entry into force of Law no. 207/2025, commonly referred to as the „Nordis Law”, represents one of the most significant legislative reforms in the field of real estate law practice in recent years, fundamentally changing the manner in which buyers of off-plan apartments are protected. The law introduces enhanced obligations for developers, starting with construction quality standards and extending to the requirement of concrete financial guarantees, the establishment of a separate bank account for advance payments, and the proper execution of pre-apartmentisation procedures. These new provisions establish a clear legal framework designed to prevent risks historically generated by stalled, unfinished, or improperly executed real estate projects, which frequently resulted in real estate disputes in Romania and complex real estate litigation in Romania.

Fiscal Measures Package 2: Constitutional Court validates new provisions on tax increases from January 1, 2026 in Romania

Sale and purchase promises and future apartments–Developer obligations, authentic form, and land book registration

The first major legislative innovation introduced by Law no. 207/2025 concerns the technical and legal framework governing real estate development, imposing clear obligations on developers with respect to construction quality standards, the obtaining of permits and approvals, and the completion of acceptance procedures. Developers are also required to remedy construction defects arising during execution and to deliver the technical documentation of the building to the owner. These requirements are essential for protecting buyers’ interests, as properly drafted, verified, and registered documentation directly determines how the future ownership right will be recognised and enforced. In a context where real estate projects may be affected by financial difficulties, debt accumulation, corporate insolvency, or even the risk of corporate bankruptcy, strict regulation of enforcement and transfer procedures helps maintain the stability of the legal relationship and the guarantees associated with future title to the property, thereby reducing the likelihood of real estate claims and subsequent civil litigation in Romania.

Higher Property and Vehicle Taxes starting 2026: How owners are affected in Romania

A key amendment introduced by Law no. 207/2025 is the mandatory authentic form of sale promises, purchase promises, or bilateral sale-purchase promises concerning units within future condominiums or individual future dwellings. The public notary is required to ensure the registration of the sale promise in the Land Registry on the same day or, at the latest, the next business day, making such registration a precondition for the validity of the instrument. These safeguards significantly increase legal certainty in real estate disputes in Romania, granting enforceability against third parties and protecting buyers even in critical scenarios such as the opening of insolvency proceedings, where registration and publicity measures become decisive for preserving ownership rights and limiting exposure to real estate litigation in Romania.

Romania launches the “Golden Visa” Program – Legal Framework, Conditions, and Implications for Foreign Investors

At the same time, reservation agreements may only be concluded for a maximum of 60 days, and reservation amounts may not exceed 5% of the sale price, any excess being sanctioned by absolute nullity pursuant to Article 22 (5) of the law. Where the developer is solely at fault, all sums received must be reimbursed within 30 days. Another relevant risk concerns disputes between neighbouring property owners and the developer, which may result in court actions seeking annulment of the construction authorisation, potentially suspending the project. Such litigation can paralyse development activity, delay completion, and expose buyers to financial losses, enforcement risks, or complex proceedings.

Segregated bank account and use of advance payments–Financial safeguards for buyers

In order to safeguard buyers’ funds, Law no. 207/2025 requires that advance payments made under sale-purchase promises be deposited into a separate bank account of the developer, dedicated exclusively to the project for which the advance was paid, as provided under Article 22 (6)–(7). The use of these funds is strictly regulated and subject to approval by the site supervisor, with clear percentage thresholds allocated to structural works and installations. Any misuse of advance payments is expressly prohibited and sanctioned with substantial fines. These measures aim to prevent the risk of the developer becoming insolvent or bankrupt due to misappropriation of funds, which is a major risk for the buyer. Where the developer fails to comply with statutory or contractual obligations regarding the handling of advance payments, or where there are substantiated concerns regarding imminent insolvency, the legal framework allows buyers to seek judicial remedies equivalent to contractual enforcement under Article 1669 of the Romanian Civil Code. Thus, the legal framework provides buyers with additional protection, offering not only civil remedies for the recovery of amounts paid, but also preventive tools against the risk of losing advances in the event of non-performance of obligations by the developer.

Pre-apartmentation and updating of land registers–Cadastral procedures for future units

Pre-apartmentisation represents one of the most significant legal safeguards for buyers of off-plan apartments. Pursuant to Article 26 (9)–(11) of the Romanian Cadastre and Land Registration Law no. 7/1996, pre-apartmentisation is carried out on the basis of an authentic deed prepared in accordance with cadastral documentation approved by the competent Land Registry Office and issued on the basis of the construction authorisation. Through this procedure, individual land registry files are opened for all future units within the condominium, expressly marked as „future assets”. Where subsequent modifications occur regarding the number of units, the land registers are updated through a new authentic deed, without requiring the prior consent of the prospective buyer, except where the total surface area or the location of the unit is altered.

Only after completion of the construction works, confirmed by the acceptance report and the certificate attesting completion, is the final apartmentisation performed and the land registers updated with definitive data. Consequently, the developer bears the obligation to complete the project and may promise the transfer of individual ownership only after registration of the construction authorisation, completion of pre-apartmentisation, and opening of individual land registry records. These steps are fundamental in preventing future real estate disputes in Romania and ensuring legal certainty for buyers, particularly in scenarios where enforcement risks.

Romania’s Fiscal Package 2 Changes Again: The mandatory Minimum Share Capital starting 2026 and new rules for LLCs

Legal remedies available to buyers in case of the developer’s non-performance

Given the inherent risks associated with real estate development projects, such as construction delays, challenges to the construction authorisation, or the most serious risk, namely the developer’s entry into insolvency proceedings, buyers benefit from a comprehensive set of legal remedies. The legal framework governing these remedies is essential where developers fail to meet contractual obligations, exposing buyers to the risk of losing advance payments, suffering significant delays, or being unable to acquire ownership of the apartment.

Available remedies include contractual termination, obtaining a court decision substituting a sale agreement under Article 1669 of the Romanian Civil Code, initiating enforcement proceedings in Romania, attaching the developer’s bank accounts, claiming damages, and filing a statement of claim in the event of the opening of insolvency proceedings. Where the developer becomes subject to insolvency, buyers may file a claim and request enforcement of the sale promise, subject to strict statutory conditions under Article 131 of the Insolvency Law:

• the price has been paid in full or can be paid on demand, and the goods are already in the buyer’s possession
• the price is not lower than the market value of the goods
• the goods are not essential to the reorganization plan
• the promise to be entered in the Land Registry in the case of real estate

„No matter how robust the new buyer protection mechanisms may appear, they must be applied with great caution in order to prevent substantial financial losses, especially in situations involving a company subject to insolvency,” stated Dr. Radu Pavel, Managing Partener of Pavel, Mărgărit and Associates Romanian Law Firm. In conclusion, the Nordis Law 2025 introduces a comprehensive set of legislative safeguards for buyers of off-plan apartments, imposing strict obligations on real estate developers, including mandatory registration of construction authorisation, pre-apartmentisation, and the use of segregated bank accounts for advance payments under a strictly regulated regime. Nevertheless, the primary cause of buyer losses remains developer insolvency, and although legal remedies exist, they are contingent upon strict procedural compliance and the existence of enforceable, registered agreements.

Note. Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm is one of the top law firms in Romania, providing high-quality legal services. The firm’s clients include multinational and domestic companies of great magnitude. In 2025, the law firm’s success stories brought it international recognition from the most prestigious international guides and publications in the field. As a result, Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm ranked 3rd in Romania in the Legal 500’s ranking of business law firms with the most relevant expertise. The law firm is internationally recognized by the IFLR 1000 Financial and Corporate 2025 guide. Additionally, Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm is the only law firm in Romania recommended by the international director of Global Law Experts in London in the Dispute Resolution practice area. 

French version

Dr. Radu Pavel, Avocat Coordinateur de la société roumaine d’avocats Pavel, Mărgărit et Associés, souligne que l’entrée en vigueur de la loi n° 207/2025 („la Loi Nordis”) marque une réforme majeure dans le domaine du droit immobilier, renforçant de manière significative la protection des acquéreurs d’appartements en phase de projet et imposant des obligations strictes aux promoteurs immobiliers. Les nouvelles réglementations visent à accroître la sécurité juridique par l’introduction de la forme authentique obligatoire et de l’inscription au registre foncier des promesses de vente, la mise en place de comptes bancaires distincts pour les acomptes, la limitation de l’utilisation de ces fonds ainsi que la réglementation rigoureuse de la pré-apartmentation. Dans le même temps, la législation instaure un cadre de responsabilité plus strict pour les promoteurs et réduit les risques liés à l’insolvabilité, aux retards ou aux projets inachevés, toutefois la correcte application des nouvelles règles et la valorisation des recours juridiques disponibles nécessitent une analyse approfondie et une assistance juridique spécialisée, tant pour les acquéreurs que pour les investisseurs.

Paquet de mesures fiscales 2: La Cour constitutionnelle valide les nouvelles dispositions concernant l’augmentation des taxes à partir du 1er janvier 2026 en Roumanie

L’entrée en vigueur de la Loi n° 207/2025, communément appelée „Loi Nordis”, constitue l’une des réformes législatives les plus importantes de ces dernières années en matière de immobilier en Roumanie, car elle modifie fondamentalement la manière dont sont protégés les acquéreurs d’appartements en phase de projet. La loi établit des obligations renforcées à la charge des promoteurs, allant du niveau de qualité de la construction à la nécessité de garanties financières concrètes, en passant par l’obligation d’un compte bancaire distinct pour l’encaissement des acomptes et l’exécution correcte des opérations de pré-appartementage. Ainsi, les nouvelles dispositions offrent un cadre juridique clair, destiné à prévenir les risques générés par le passé par des projets immobiliers interrompus, inachevés ou mal exécutés.

Le concordat préventif en Roumanie dans le contexte de la Loi sur l’insolvabilité et des normes européennes: Catégories de créances, mécanisme d’imposition et implications pour les créanciers (Statistiques)

Promesses de vente et appartements futurs–Obligations du promoteur, forme authentique et inscription au livre foncier

Le premier élément majeur introduit par la Loi n° 207/2025 concerne le cadre technique et juridique du développement immobilier, en établissant des obligations claires pour les promoteurs quant au niveau qualitatif de la construction, à l’obtention des autorisations et à la réalisation des réceptions des travaux. La loi impose également au promoteur la responsabilité de remédier aux non-conformités apparues durant l’exécution et de remettre le dossier technique de la construction au propriétaire. Ces exigences sont essentielles pour la protection des acquéreurs, car une documentation correctement établie, vérifiée et inscrite au registre foncier détermine la consolidation et la reconnaissance du futur droit de propriété. Dans un contexte où les projets immobiliers peuvent être affectés par des difficultés financières, l’accumulation de dettes, l’insolvabilité financière, l’insolvabilité des entreprises ou même le risque de faillite, la réglementation stricte des procédures d’exécution et de remise contribue à la stabilité du rapport juridique et à la préservation des garanties attachées au futur titre de propriété dans le domaine de l’immobilier en Roumanie.

La Vague de Contrôles Fiscaux de l’ANAF en 2025 en Roumanie: Recours Juridiques contre les Actes Fiscaux

Une modification essentielle introduite par la Loi n° 207/2025 réside dans l’obligation selon laquelle les promesses de vente, d’achat ou les promesses synallagmatiques portant sur des unités individuelles d’un futur immeuble collectif ou sur des logements futurs doivent être conclues exclusivement sous forme authentique. Le notaire public est tenu de demander l’inscription de la promesse au registre foncier le jour de l’acte ou, au plus tard, le jour ouvrable suivant, cette formalité devenant une condition préalable de validité. Ces mesures renforcent la sécurité juridique en droit immobilier, conférant opposabilité aux avant-contrats et permettant aux acquéreurs de protéger leurs droits même dans des situations critiques telles que l’ouverture d’une procédure d’insolvabilité en Roumanie, où l’inscription et la publicité foncière sont déterminantes pour la conservation du droit de propriété.

Litiges immobiliers en Roumanie: Comment un Avocat en Droit Immobilier peut vous Aider à Protéger votre Droit de Propriété et à Éviter des Pertes Importantes

Par ailleurs, les conventions de réservation ne peuvent être conclues que pour une durée maximale de 60 jours, et les sommes versées à ce titre ne peuvent excéder 5 % du prix, toute somme dépassant ce seuil étant sanctionnée par la nullité absolue de la convention, conformément à l’article 22, paragraphe (5) de la loi. En cas de faute exclusive du promoteur, celui-ci est tenu de restituer intégralement les sommes perçues dans un délai de 30 jours. Un aspect important tant pour les promoteurs que pour les acquéreurs concerne les éventuels litiges avec les voisins du complexe immobilier, lesquels peuvent introduire une action en annulation du permis de construire devant les tribunaux. Dans une telle situation, le projet peut être suspendu, paralysant l’activité du promoteur et retardant considérablement l’achèvement du projet, avec un impact direct sur les délais de livraison et des pertes financières significatives.

Hausse des Impôts sur les Logements et les Véhicules dès 2026: Comment les propriétaires sont affectés en Roumanie

Compte bancaire séparé et utilisation des avances–Garanties financières pour les acquéreurs

Afin de protéger les sommes versées par les acquéreurs, la loi impose que les acomptes payés sur la base d’une promesse de vente soient déposés sur un compte bancaire distinct du promoteur, dédié exclusivement à la réalisation du projet concerné, conformément à l’article 22, paragraphes (6)–(7) de la Loi n° 207/2025. L’utilisation de ces fonds est strictement réglementée: ils ne peuvent être employés qu’aux fins du projet et uniquement avec l’aval écrit du responsable de chantier. Des plafonds précis sont établis, limitant l’affectation des sommes à certaines phases de construction. L’utilisation des acomptes à d’autres fins est interdite et sanctionnée par une amende correspondant à 1 % du chiffre d’affaires du promoteur, lorsque les faits ne constituent pas une infraction pénale. Ces mesures visent à prévenir le risque d’insolvabilité financière, d’insolvabilité des entreprises ou de l’insolvabilité du promoteur en raison du détournement de fonds, un risque majeur pour les acquéreurs dans le secteur de l’immobilier en Roumanie.

Exécution forcée et saisie: Contestations, suspensions et protection de vos droits

Lorsque le promoteur ne respecte pas ses obligations légales ou contractuelles relatives à la conservation et à l’utilisation des acomptes, ou lorsqu’il existe des indices sérieux d’une procédure d’insolvabilité en Roumanie imminente, la législation permet aux acquéreurs de solliciter du tribunal une décision produisant les effets d’un contrat, sur le fondement de l’article 1.669 du Code civil. Ce cadre juridique offre une protection renforcée, mettant à disposition non seulement des recours civils pour la récupération des sommes versées, mais aussi des instruments préventifs contre la perte des acomptes en cas de défaillance du promoteur.

Pré-appartementation et mise à jour des livres fonciers–Procédures cadastrales pour les unités futures

Le pré-appartementage constitue l’une des garanties les plus importantes pour les acquéreurs d’appartements en phase de projet. Conformément à l’article 26, paragraphes (9)–(11) de la Loi du cadastre n° 7/1996, l’opération de pré-appartementage est réalisée sur la base d’un acte authentique établi à partir de la documentation cadastrale réceptionnée par l’OCPI, élaborée en vertu du permis de construire. Cette procédure permet l’ouverture de registres fonciers individuels pour toutes les unités futures du condominium, avec la mention „bien futur”. Si le projet subit ultérieurement des modifications concernant le nombre d’unités, la mise à jour des registres fonciers s’effectue par un nouvel acte authentique, sans le consentement du promettant-acquéreur, sauf dans les cas où la superficie totale ou l’emplacement de l’unité est modifié, situations dans lesquelles l’accord de l’acquéreur est indispensable.

Ce n’est qu’après l’achèvement de la construction et la signature du procès-verbal de réception des travaux, suivis de la délivrance du certificat d’attestation, que l’appartementage définitif est réalisé et que les registres fonciers sont mis à jour de manière permanente. Le promoteur a ainsi l’obligation de finaliser le projet et ne peut promettre l’aliénation d’une unité individuelle qu’après l’inscription du permis de construire au registre foncier, la réalisation du pré-appartementage pour les immeubles futurs et l’ouverture des registres fonciers individuels pour les unités futures. En complément de ces garanties, les acquéreurs ont le droit d’initier une exécution forcée en Roumanie à l’encontre du promoteur, y compris par saisie de compte bancaire, en tant que mesure de protection de leurs droits et de récupération des acomptes ou des sommes versées, notamment lorsque surviennent des litiges entre promoteur et propriétaire, des retards dans le projet ou des difficultés financières.

Le Paquet Fiscal 2 de la Roumanie change à nouveau: Le Capital Social Minimum Obligatoire dès 2026 et nouvelles règles pour les SRL

Recours juridiques de l’acquéreur en cas d’inexécution des obligations par le promoteur

Face aux risques inhérents à un projet immobilier, tels que les retards de construction, les contestations susceptibles d’entraîner l’annulation du permis de construire ou le risque majeur que représente l’entrée du promoteur dans une procédure d’insolvabilité en Roumanie, les acquéreurs disposent d’un ensemble de recours juridiques spécifiques. Le régime des recours est essentiel lorsque le promoteur n’exécute pas ses obligations, exposant l’acquéreur à la perte de l’acompte, à des retards significatifs ou même à l’impossibilité d’obtenir l’appartement. Ces recours comprennent: les actions en résolution de la promesse de vente, l’obtention d’une décision judiciaire tenant lieu de contrat conformément à l’article 1.669 du Code civil, l’initiation de la procédure d’exécution en Roumanie, la saisie de compte bancaire, les actions en dommages-intérêts, ainsi que la déclaration de créance en cas d’ouverture d’une procédure d’insolvabilité en Roumanie. Lorsque le promoteur entre en insolvabilité, l’acquéreur peut déposer une déclaration de créance et solliciter du tribunal l’obligation d’exécution du contrat. Toutefois, pour être recevable, la législation sur l’insolvabilité impose des conditions strictes, prévues à l’article 131:

• le prix doit être intégralement payé ou payable à première demande,
• le bien doit déjà être en possession de l’acquéreur,
• le prix ne doit pas être inférieur à la valeur de marché, le bien ne doit pas être essentiel au plan de réorganisation,
• la promesse doit être inscrite au registre foncier pour les immeubles.

„Les nouvelles mesures de protection des acquéreurs doivent être traitées avec la plus grande attention afin d’éviter des pertes financières significatives, notamment face au risque lié à une insolvabilité des entreprises”, a déclaré le Dr Radu Pavel, Avocat Coordinateur du cabinet d’avocats de Roumanie Pavel, Mărgărit et Associés. En conclusion, la Loi Nordis 2025 introduit un ensemble de garanties législatives essentielles pour les acquéreurs d’appartements en phase de projet, imposant des obligations strictes aux promoteurs immobiliers, notamment l’inscription des droits au registre foncier et le versement des acomptes sur un compte bancaire distinct soumis à un régime d’utilisation strictement contrôlé. Néanmoins, la principale cause de perte financière pour les acquéreurs demeure l’insolvabilité du promoteur, les recours légaux existants étant conditionnés au respect rigoureux des exigences procédurales et à la date certaine des contrats.

Le concordat préventif en Roumanie dans le contexte de la Loi sur l’insolvabilité et des normes européennes: Catégories de créances, mécanisme d’imposition et implications pour les créanciers (Statistiques)

Note. Pavel, Mărgărit et Associés est un cabinet d’avocats en Roumanie, fournissant des services juridiques en Roumanie de haute qualité. Ses clients incluent des sociétés multinationales et locales de grande envergure. En 2024, les réussites du cabinet lui ont valu une reconnaissance internationale par les guides et publications les plus prestigieux du domaine. Ainsi, Pavel, Mărgărit et Associés s’est classé 3ᵉ en Roumanie dans le classement Legal 500 des cabinets en droit des affaires. Il est également reconnu par le guide IFLR 1000 Financial and Corporate 2025. En outre, Pavel, Mărgărit et Associés est le seul cabinet d’avocats roumain recommandé par le répertoire international Global Law Experts à Londres dans le domaine de la résolution de litiges.