În anii 1990, odată cu răsturnarea regimului comunist, majoritatea tranzacțiilor cu terenuri au avut loc informal, pe bază de chitanță (de mână), fiind nevoie doar de prezența unui martor. Din cauza unei reglementări clare, a luat amploare o practică, și anume: cumpărarea de terenuri, cu precădere terenuri extravilane, fără ca actele să fie autentificate la notar. Această situație cauzează, în prezent, numeroase litigii civile prin care moștenitorii contestă validitatea acestor tranzacții.
Un act vânzare-cumpărare întocmit în anii 1990 care are la bază o chitanță de mână, încheiat în prezența unui martor, nu poate fi considerat titlu de proprietate dacă nu este autentificat notarial. Cu toate că, în practică, astfel de tranzacții au fost acceptate tacit de-a lungul anilor, acestea pot fi contestate de către moștenitori, cu precădere dacă nu au fost redactate și alte acte necesare transferului proprietății imobiliare.
Valabilitatea actelor de vânzare-cumpărare din perioada anilor 1990
Acest tip de vânzare realizată fără un notar și fără înregistrare oficială, nu conferă un drept real opozabil față de terți. Instanțele pot evalua următoarele circumstanțe: existența de chitanță, credibilitatea unui martor, dacă posesie a fost de lungă durată și nu a fost contestată de către vreun moștenitor, având în vedere dreptul de moștenire. Cu toate acestea, în absența unui act de vânzare-cumpărare în formă autentică se constată un risc ridicat de pierdere a dreptului de proprietate.
Vânzarea terenurilor în diviziune-Impactul asupra moștenitorilor
În situația în care terenul se află în diviziune, orice vânzare este nulă de drept atât timp cât niciunul dintre moștenitori nu are un drept exclusiv asupra unei părți individualizate din respectivul bun. Chiar dacă este semnată o chitanță (de mână), iar prețul este achitat, cumpărătorul nu dobândește dreptul de proprietate legal asupra terenului. O astfel de vânzare realizată fără acordul tuturor coindivizarilor și în lipsa actelor necesare transferului proprietății imobiliare poate fi anulată printr-o acțiune în instanță.
Ilegalitatea vânzării fără înregistrare oficială la notar
Deținătorul de chitanță poate încerca să probeze buna-credință, posesia de lungă durată și existența unui martor, însă în absența unui act de vânzare cumpărare autentificat de notar, probarea dreptului de proprietate devine mult mai dificilă. În cazul în care nu se poate demonstra existența unui acord real între proprietari sau moștenitori, instanțele pot considera vânzarea nulă absolut, ab initio. În lipsa unui astfel de act de succesiune clar și a în lipsa dezbaterii succesiunii complete, cazurile rămân complexe și riscante.
„Tranzacțiile imobiliare realizate prin chitanță de mână în anii 1990 nu trebuie ignorate sau tratate superficial, chiar dacă ridică probleme juridice complexe. Echipa noastră de avocați, cu expertiză în succesiuni, drept de proprietate și litigii civile, sprijină clienții în demersurile de validare a drepturilor dobândite și în apărarea intereselor acestora în fața instanțelor de judecată și a autorităților,” a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel. În concluzie, tranzacțiile informale din anii 1990 generează în continuare litigii civile. În lipsa unui act de succesiune valid și fără respectarea procedurilor de revocare sau partaj, riscul pierderii terenului este real.
Notă. Societatea Românească de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații este una dintre societățile de avocatură de top din România, care furnizează servicii juridice de cea mai înaltă calitate. Printre clienții societății de avocatură se află companii multinaționale și autohtone de anvergură. În 2025, poveștile de succes ale societății de avocatură i-au adus recunoașterea internațională din partea celor mai prestigioase ghiduri și publicații internaționale de profil. Astfel, societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații s-a situat în acest an pe locul 3 în România în clasamentul firmelor de avocatură de business cu cea mai relevantă expertiză, realizat de publicația Legal 500. Societatea de avocatură este recunoscută la nivel internațional și de ghidul IFLR 1000 Financial and Corporate 2025. De asemenea, Pavel, Mărgărit și Asociații este singură societatea de avocatură din România recomandată de directorul internațional Global Law Experts din Londra în aria de practică Dispute Resolution.


English version
In the 1990s, following the overthrow of the communist regime, most land transactions took place informally, based on receipts, with only in the presence of a witness. Due to the lack of clear regulations, a practice emerged of the purchase of land, particularly agricultural land, without having the documents authenticated by a notary. This situation is still causing numerous civil litigation cases, where heirs contest the validity of these kind of transactions. A sale and purchase agreement made in the 1990s based on a handwritten receipt, signed in the presence of a witness, cannot be considered a property title unless it is notarized. Although such transactions have been tacitly accepted over the years, they can still be contested by heirs, especially if other documents necessary for property transfer were not drafted.
Validity of sale and purchase documents from the 1990s
This type of sale made without a notary and without official registration does not grant real rights that are binding on third parties. Courts may assess the following circumstances: the existence of a receipt, the credibility of a witness, whether the possession has been long-standing and not contested by any heir, considering the inheritance rights. However, in the absence of an authentic sale and purchase agreement, the risk of losing ownership rights remains high.
Land sale in division: Impact on heirs
When land is in division, any sale is automatically null as long as none of the heirs has exclusive rights over a clearly individualized portion of the asset. Even if a receipt is signed and payment is made, the buyer does not acquire legal ownership of the land. Such a sale made without the agreement of all co-heirs and in the absence of the documents necessary for property transfer can be annulled through a court action.
Illegality of sales without official notarial registration
The receipt holder may seek to establish good faith, long possession, and the presence of a witness, however, without a notarized sale and purchase agreement, proving ownership rights slightly more complex. In the absence of evidence establishing the existence of a valid agreement between the owners or heirs, the court may declare the sale to be null and void ad initio. In the absence of a definitive succession deed and without completing the succession proceedings, the cases legally intricate.
„Real estate transactions made through handwritten receipts in the 1990s should not be ignored or treated lightly, even though they raise complex legal issues. Our team of lawyers, with expertise in succession, property law, and civil litigation, supports clients in validating acquired rights and defending their interests before the courts and authorities,” said Dr. Radu Pavel, Coordinator Lawyer at Pavel, Mărgărit și Asociații. In conclusion, informal transactions from the 1990s continue to generate civil litigation. In the absence of a valid succession deed and non-compliance with revocation or partition procedures, the legal status of the land remains uncertain and exposed to potential disputes.
Note. Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm is one of the top law firms in Romania, providing high-quality legal services. The firm’s clients include multinational and domestic companies of great magnitude. In 2025, the law firm’s success stories brought it international recognition from the most prestigious international guides and publications in the field. As a result, Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm ranked 3rd in Romania in the Legal 500’s ranking of business law firms with the most relevant expertise. The law firm is internationally recognized by the IFLR 1000 Financial and Corporate 2025 guide. Additionally, Pavel, Mărgărit and Associates Law Firm is the only law firm in Romania recommended by the international director of Global Law Experts in London in the Dispute Resolution practice area.


French version
Dans les années 1990, suite à la chute du régime communiste, la majorité des transactions foncières se sont déroulées de manière informelle, basées sur des quittances manuscrites, en présence d’un notaire. En raison de l’absence de réglementations claires, une pratique s’est développée: l’achat de terrains, notamment agricoles, sans que les documents soient authentifiés par un notaire. Cette situation engendre encore aujourd’hui de nombreux litiges civils, où les héritiers contestent la validité de ces transactions. Un contrat de vente et d’achat établi dans les années 1990, fondé sur une quittance manuscrite signée en présence d’un témoin, ne peut être considéré comme un titre de propriété à moins d’être notarié. Bien que de telles transactions aient été tacitement acceptées au fil des ans, elles peuvent toujours être contestées par les héritiers, surtout si d’autres documents nécessaires au transfert de propriété n’ont pas été rédigés.
Validité des documents de vente et d’achat des années 1990
Ce type de vente, réalisé sans notaire et sans enregistrement officiel, ne confère pas de droits réels opposables aux tiers. Les tribunaux peuvent évaluer les circonstances suivantes: l’existence d’une quittance, la crédibilité d’un témoin, si la possession a été de longue durée et non contestée par un héritier, en tenant compte des droits de succession. Cependant, en l’absence d’un contrat de vente et d’achat authentique, le risque de perte des droits de propriété reste élevé.
Vente de terrains en indivision-Impact sur les héritiers
Lorsque le terrain est en indivision, toute vente est automatiquement nulle tant qu’aucun des héritiers ne détient de droits exclusifs sur une portion clairement individualisée du bien. Même si une quittance est signée et que le paiement est effectué, l’acheteur n’acquiert pas la propriété légale du terrain. Une telle vente, réalisée sans l’accord de tous les cohéritiers et en l’absence des documents nécessaires au transfert de propriété, peut être annulée par une action en justice.
Illégalité des ventes sans enregistrement notarial officiel
Le détenteur d’une quittance peut tenter d’établir sa bonne foi, une possession de longue durée et la présence d’un témoin ; cependant, sans un contrat de vente et d’achat notarié, prouver les droits de propriété devient nettement plus complexe. En l’absence de preuves établissant l’existence d’un accord valide entre les propriétaires ou les héritiers, le tribunal peut déclarer la vente nulle et non avenue ab initio. En l’absence d’un acte de succession définitif et sans achever la procédure de succession, les cas restent juridiquement complexes.
„Les transactions immobilières effectuées par des quittances manuscrites dans les années 1990 ne doivent pas être ignorées ou traitées à la légère, même si elles soulèvent des problèmes juridiques complexes. Notre équipe d’avocats, spécialisée en succession, en droit de propriété et en litiges civils, soutient les clients dans la validation des droits acquis et la défense de leurs intérêts devant les tribunaux et les autorités”, a déclaré le Dr Radu Pavel, Avocat Coordinateur chez Pavel, Mărgărit et Associés. En conclusion, les transactions informelles des années 1990 continuent de générer des litiges civils. En l’absence d’un acte de succession valide et du respect des procédures de révocation ou de partage, le statut juridique du terrain reste incertain et exposé à d’éventuels différends.
Note. Pavel, Mărgărit et Associés est un cabinet d’avocats en Roumanie, fournissant des services juridiques en Roumanie de haute qualité. Ses clients incluent des sociétés multinationales et locales de grande envergure. En 2024, les réussites du cabinet lui ont valu une reconnaissance internationale par les guides et publications les plus prestigieux du domaine. Ainsi, Pavel, Mărgărit et Associés s’est classé 3ᵉ en Roumanie dans le classement Legal 500 des cabinets en droit des affaires. Il est également reconnu par le guide IFLR 1000 Financial and Corporate 2024. En outre, Pavel, Mărgărit et Associés est le seul cabinet d’avocats roumain recommandé par le répertoire international Global Law Experts à Londres dans le domaine de la résolution de litiges.


Notă. Toate articolele Societății de avocatură Pavel, Mărgărit & Asociații în Jurnalul Bucureștiului
Articole asociate
Notă. Acreditarea OADO (Organizația pentru Apărarea Drepturilor Omului al Consiliului Economic și Social al Națiunilor Unite), în calitatee de „Observator intern” la Alegerile prezidențiale din luna mai–2025 de către AEP (Autoritatea Electorală Permanentă)





Nota redacției. (Thomas Csinta-redactor șef și director al publicației)
Remember. Drama de la Carcassonne. Pe urmele lui Radouane Lakdim, în căutarea adevărului istoric”

- Cartea Oglinzilor-Thrillerul lui Eugen Ovidiu Chirovici (tradusă în 39 de limbi, publicată în 40 de țări și vândută în aproape 500.000 de exemplare), într-o singură zi, a fost vândută în Germania în 20.000 de exemplare după apariția lui în librării. De asemenea, romanul este bestseller în Olanda și Italia. Volumul care a luat cu asalt marea piață internațională de carte, este singurul titlu al unui scriitor român ale cărui drepturi de publicare au fost vândute în 38 de țări. Scriitorul Eugen-Ovidiu Chirovici a năucit lumea literară cu primul său roman în limba engleză considerat „un fenomen editorial internațional”. (The Guardian). Până în momentul de față, drepturile de publicare au fost cumpărate în 38 de țări, printre care Marea Britanie, SUA, Germania, Franța, Italia, Spania iar criticii se întrec în elogii la adresa romanului. Cartea a fost senzația Târgului de la Frankfurt, în 2015 și a adus autorului în jur de 1,5 Mil$US. În martie 2024 a fost prezentat filmul Sleeping Dogs, în coproducție australo-americană, după romanul Cartea oglinzilor, în regia lui Adam Cooper și cu Russel Crowe în rolul principal. „Drepturile de difuzare în SUA au fost achiziționate de The Avenue/Paramount (…). Până în prezent, drepturile de difuzare în cinematografe au fost cumpărate în: România, SUA, Regatul Unit, Franța, Germania, Italia, Portugalia, Suedia, Norvegia, Danemarca, Finlanda, Spania, Rusia, Turcia, Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, Arabia Saudită, Emiratele Arabe Unite, Israel, Grecia, India, Japonia, Coreea de Sud, Taiwan, America latină, Australia, Noua Zeelandă”.
- Cartea „Ils ont volé ma vie” (Dany Leprince & Bernard Nicolas) în carte Thomas Csinta este citat pentru rezultatele anchetelor sale alături de cei mai mari jurnaliști de investigație francezi (și europeni).





- Mihai Eminescu, Ion Oprea, Grid Modorcea, Adrian Păunescu, Neculai Constantin Munteanu, Adrian Cioroianu, Octav Pancu-Iași, George Călinescu, Vasile Sava, Cicerone Poghirc, Aurelian Titu Dumitrescu, Mircea Florin Șandru, Lucian Blaga, Constantin Pădureanu, Dumitru Tinu, Cezar Ivănescu, Fabian Anton, George Topîrceanu, Petru Codrea, Radu Gyr, Dan Culcer, Ion Anton, Dumitru Stăniloae, Mihai Cosma, Claudiu Săftoiu, Iosif Constantin Drăgan, George Băjenaru, Cleopatra Lorințiu, Ion Heliade-Rădulescu, Andrei Partoș, Ion Cristoiu, Mircea Badea, Grațian Cormoș, Aristide Buhoiu, Ioana Sava, Brândușa Prelipceanu, Nicole Valéry-Grossu, Gabriel Liiceanu, Ion Agârbiceanu, Eliza Macadan, Florian Bichir, Emil Șimăndan, Bogdan Suceavă, Adriana Săftoiu, Ioan Chirilă, Gabriela Vrânceanu-Firea, Paul Lampert, Octavian Paler, Alexandru Vianu, Dumitru Toma, Eugen Barbu, Eric Winterhalder, Cristian Mungiu, Vintilă Horia, Dan Pavel, Mircea Dinescu, Cristian Tudor Popescu, George Pruteanu, Emil Hurezeanu, Ivo Muncian, Radu Jörgensen, Lazăr Lădariu, Eugen Ovidiu Chirovici, Adrian Hoajă, Doina Drăguț, George Muntean, Barbu Catargiu, Adrian Mîrșanu, Victor Frunză, Lorena Lupu, Alexandru Candiano-Popescu, Marius Mircu, Dănuț Ungureanu, Vasile Copilu-Cheatră, Rodica Culcer, Andrei Gorzo, Zaharia Stancu, Eugen Cojocaru, Răsvan Popescu, Ion Anghel Mânăstire, Pamfil Șeicaru, Tudorel Oancea, Dorin Ștef, Paula Seling, Sabin Gherman, Marian Coman, Brîndușa Armanca, Valeriu Turcan, Teșu Solomovici, Sorin Roșca Stănescu, Tudor Octavian, Vasilica Ghiță Ene, Gabriela Adameșteanu, Radu Negrescu-Suțu, Cornel Nistorescu, Petre Got, Dumitru D. Șoitu, Geo Bogza, Dan Diaconescu, Stelian Popescu, Nicolae Carandino, Valer Chioreanu, Ioan Massoff, Corneliu Stoica, Adelin Petrișor, Ion Călugăru, Andrei Alexandru, Ludovic Roman, Radu Paraschivescu, Vasile Urechea-Alexandrescu, Elis Râpeanu, Cezar Petrescu, Ion Monoran, Thomas Csinta, Marian Odangiu, Paul Barbăneagră,…


- Români francezi: Vladimir Cosma, Emil Cioran, Matei Vișniec, Tristan Tzara, Victor Brauner, Elvira Popescu, Gherasim Luca, Dinu Flămând, Vasile Șirli, Elena Văcărescu, Constantin Virgil Gheorghiu, Ion Vlad, Thomas Csinta, Paul Barbăneagră, Bogdan Stanoevici, Ariel Moscovici, Luminița Cochinescu, Alice Cocea, Roxana Eminescu, Irina Ionesco, Eli Lotar, Alexandre Revcolevschi, Radu Mihăileanu, Horia Surianu, Haim Brézis. Extras: Vladimir Cosma (n. 13 aprilie 1940, București) este un violonist, compozitor și dirijor francez, născut la București, România, într-o familie de muzicieni. Tatăl său, Teodor Cosma, este pianist și dirijor, mama sa, Carola, autor- compozitor, unchiul său, Edgar Cosma, compozitor și dirijor, iar una dintre bunici a fost pianistă, elevă a celebrului Ferrucio Busoni. După câștigarea primelor sale premii la Conservatorul Național de la București, Vladimir Cosma ajunge la Paris (unde emigrase unchiul Edgar), în 1963, unde își va continua studiile cu Nadia Boulanger și la Conservatorul Național din Paris. Pe lângă formația clasică, s-a simțit atras, de foarte tânăr, de muzica de jazz, muzica de film și toate formele muzicilor populare. Începând din 1964, a efectuat numeroase turnee în lume concertând ca violonist, dar, curând, se va consacra din ce în ce mai mult compoziției. Scrie diferite lucrări printre care: „Trois mouvements d’été” pentru orchestră simfonică, „Oblique” pentru violoncel și orchestră, muzică pentru scenă și balet („olpone” pentru Comedia Franceză, opera „Fantômas”, etc.). În 1968, Yves Robert îi încredințează prima muzică de film: „Alexandre le Bienheureux”. De atunci, Vladimir Cosma a compus mai mult de trei sute de partituri pentru filme de lung metraj sau serii TV. Cinematografia îi datorează numeroase succese în colaborare în special cu: Yves Robert, Gérard Oury, Francis Veber, Claude Pinoteau, Jean-Jacques Beineix, Claude Zidi, Ettore Scola, Pascal Thomas, Pierre Richard, Yves Boisset, André Cayat…













1.jpg)

























Lucrări științifice ale autorului publicate sub egida CUFR București–Jurnalul Bucureştiului







